نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی بعلت تغییر شغل

اگر صاحب ملکی تجاری هستید و مستاجر شما بدون اجازه، شغل مغازه رو عوض کرده، نگران نباشید. قانون به شما این حق رو میده که با تنظیم دادخواست تخلیه سرقفلی بعلت تغییر شغل، ملک تون رو پس بگیرید و حتی ممکنه مستاجر حق سرقفلی ش رو هم از دست بده.

این قضیه برای خیلی از مالکان مغازه ها و اماکن تجاری پیش میاد. فکر کنید یه مغازه رو با کلی شرط و شروط اجاره دادید، اونم با حق سرقفلی که مستاجر قبلی داشته. حالا مستاجرتون به جای شغلی که توی قرارداد اومده، یه کار دیگه شروع کرده. اینجاست که چالش ها شروع میشه. شما به عنوان مالک، حق دارید از ملکتون دفاع کنید و جلوی این تخلف رو بگیرید. توی این مقاله می خوایم قدم به قدم بهتون بگیم که چطور می تونید از حق تون استفاده کنید و با تنظیم دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل، ملکتون رو پس بگیرید. از مفهوم سرقفلی و شرایط قانونی گرفته تا مراحل دادگاه و حتی یه نمونه دادخواست عملی، همه رو با هم بررسی می کنیم. پس اگه دنبال یه راهنمای جامع و کاربردی هستید، جای درستی اومدید.

مفهوم سرقفلی و تخلف تغییر شغل

قبل از اینکه سراغ پیچیدگی های دادخواست و دادگاه بریم، بهتره اول یه درک درست از خودِ «سرقفلی» و «تخلف تغییر شغل» پیدا کنیم. این مفاهیم پایه های اصلی دعوای شما هستن.

۱.۱. تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه

ببینید، سرقفلی یه جور حق امتیاز برای مستاجر یه ملک تجاریه. این حق بهش اجازه میده که برای یه مدت مشخص (یا نامشخص در قراردادهای قدیمی) توی اون ملک، کسب و کاری راه بندازه. این حق، ارزش زیادی داره و معمولاً موقع اجاره یا واگذاری، پولی بابتش رد و بدل میشه. حالا این سرقفلی با حق کسب و پیشه یه فرقی داره که دونستنش مهمه:

• سرقفلی: بیشتر به پولی گفته میشه که مستاجر اول برای گرفتن امتیاز اجاره یه ملک تجاری به مالک میده. یعنی برای اینکه بتونه اولین کسی باشه که مغازه رو اجاره می کنه.
• حق کسب و پیشه: این یکی بیشتر به خودِ اعتباری برمی گرده که مستاجر در طول سال ها فعالیتش توی اون محل ایجاد کرده. مثلاً یه نونوایی که سال ها توی یه محله کار کرده، مشتری های ثابت خودشو داره و این اسم و رسم یا کسب و پیشه اون نونوایی، یه ارزشی پیدا کرده. قانونگذار در مورد قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ (یعنی مشمول قانون ۱۳۵۶) بیشتر روی همین حق کسب و پیشه تاکید داره.

پس وقتی میگیم تخلیه سرقفلی، در واقع داریم درباره تخلیه ملکی صحبت می کنیم که مستاجرش از حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه ش داره استفاده می کنه.

۱.۲. تعهدات مستاجر در خصوص شغل

وقتی یه قرارداد اجاره برای یه ملک تجاری بسته میشه، معمولاً توی همون قرارداد، شغل مستاجر هم مشخص میشه. مثلاً نوشته میشه: جهت دایر کردن سوپرمارکت یا برای فعالیت رستوران. این تعیین شغل، یه تعهد مهمه که مستاجر باید بهش پایبند باشه. این شغل، فقط یه اسم الکی نیست، بلکه دلایل خودش رو داره:

• تناسب با ملک: شاید ملک از نظر ساختاری یا موقعیت، فقط برای یک شغل خاص مناسب باشه.
• رضایت مالک: مالک ممکنه به دلایل مختلف (مثل جلوگیری از مزاحمت برای همسایه ها، یا حفظ ظاهر محله) فقط با شغل های خاصی موافق باشه.
• مجوزهای قانونی: بعضی شغل ها به مجوزهای خاص نیاز دارن و مالک ممکنه قبلاً فقط برای اون شغل مجوزها رو گرفته باشه.

پس، مستاجر موظفه دقیقاً به همون شغلی که توی قرارداد قید شده، ادامه بده. تغییر این شغل بدون اجازه مالک، تخلف از قرارداد محسوب میشه.

۱.۳. چرا تغییر شغل بدون رضایت مالک تخلف است؟

اینجاست که قضیه جدی میشه. وقتی مستاجر بدون اینکه از مالک اجازه بگیره، شغلش رو عوض می کنه، در واقع به یه تعهد مهم قرارداد عمل نکرده. این کار، از نظر قانونی یه جور تخلف به حساب میاد و پیامدهای خاص خودش رو داره. اگه مستاجر خودش دست به تغییر شغل بزنه، مالک این حق رو پیدا می کنه که:

• قرارداد اجاره رو فسخ کنه.
• تقاضای تخلیه ملک رو از دادگاه داشته باشه.
• و مهم تر از همه، مستاجر دیگه حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه رو نخواهد داشت و پولی هم بابتش دریافت نمی کنه.

ماهیت این تخلف اینه که مالک حق داره روی ملکش و نوع استفاده از اون کنترل داشته باشه و مستاجر نمی تونه سرخود تصمیم بگیره. این تخلف، به موجر (مالک) اهرم قانونی قوی میده تا بتونه حقوقش رو پس بگیره.

مبانی و شرایط قانونی تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل

خب، حالا که فهمیدیم سرقفلی و تخلف تغییر شغل یعنی چی، بریم سراغ بخش حقوقی و ببینیم قانون چی میگه. اینجا ماده و قانون داریم که باید حسابی بهشون توجه کنیم.

۲.۱. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶؛ رکن اصلی دعوی

اگر قرارداد اجاره شما برای ملک تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده باشه، ۹۹ درصد پرونده شما تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قرار می گیره. این قانون، اساس تمام دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه است و بخش مهمی از حقوق مالکان رو تامین می کنه.

ماده ۱۴ بند ۷ این قانون: تبیین دقیق نص قانونی و مفاد آن

قلب دعوای تخلیه سرقفلی بعلت تغییر شغل همین ماده ۱۴ بند ۷ قانونه. این ماده به صراحت میگه:

«در صورتی که مستأجر بدون اجازه کتبی موجر، شغل خود را تغییر دهد به شغلی که عرفاً مشابه شغل سابق نباشد، موج تخلف مستأجر و جواز فسخ اجاره از طرف موجر خواهد بود.»

ببینید، این بند چند تا نکته کلیدی داره:

1. اجازه کتبی: حتماً باید اجازه مالک به صورت کتبی باشه. اجازه شفاهی معمولاً در دادگاه قابل استناد نیست یا اثباتش سخته.
2. تغییر شغل: مستاجر واقعاً شغلش رو عوض کرده باشه.
3. عرفاً مشابه شغل سابق نباشد: این مهم ترین قسمته و ممکنه پرونده شما رو به کلی عوض کنه.

مفهوم عرفاً مشابه شغل سابق باشد

این عبارت «عرفاً مشابه شغل سابق باشد» از اون جملاتیه که توی دادگاه خیلی سرش بحث میشه و تشخیصش نیاز به دقت زیادی داره. یعنی چی؟ یعنی آیا شغلی که مستاجر جدیداً دایر کرده، از نظر مردم عادی و اهل اون محل، شبیه شغل قبلی هست یا نه؟

توضیح کامل این عبارت کلیدی:
هدف قانون این بوده که اگه مستاجر یه تغییر خیلی جزئی و منطقی توی کارش داده که به اصل و اساس شغل قبلی ضربه ای نمی زنه، مالک نتونه سریعاً درخواست تخلیه بده. اما اگه تغییر، اساسی و جوهری باشه و ماهیت کار رو عوض کنه، اونوقت حق با مالکه.

ارائه مثال های عینی و شفاف:
بیایید با چند مثال قضیه رو روشن تر کنیم:

• مشابهت عرفی:
  • اگه مغازه قصابی بوده و مستاجر اون رو به پروتئینی یا سوپرمارکت تبدیل کرده باشه، معمولاً دادگاه ها این رو عرفاً مشابه شغل سابق میدونن. چرا؟ چون هر دو شغل با فرآورده های گوشتی و مواد غذایی سروکار دارن.
  • یا اگه یه کتاب فروشی تبدیل بشه به لوازم التحریر فروشی، باز هم ممکنه عرفاً مشابه تشخیص داده بشه.
  • یه کفش فروشی که به فروش کیف و چمدان هم می پردازه، یا حتی فقط کیف فروشی بشه.
• عدم مشابهت عرفی:
  • اگه همون قصابی تبدیل بشه به مغازه پوشاک، یا لوازم آرایشی، اینجا دیگه هیچ شباهت عرفی ای وجود نداره.
  • یه کافه تبدیل بشه به تعمیرگاه ماشین.
  • یه آژانس املاک تبدیل بشه به عطاری.

نقش عرف محل، اتحادیه های صنفی و کارشناس دادگستری در تشخیص مشابهت:
برای تشخیص این مشابهت، دادگاه معمولاً به چند چیز توجه می کنه:

1. عرف محل: یعنی از مردم عادی و کسبه اون محله میپرسن که آیا این دو شغل رو شبیه هم میدونن یا نه.
2. اتحادیه های صنفی: دادگاه ممکنه از اتحادیه صنفی مربوطه (مثلاً اتحادیه پروتئین فروشان و پوشاک فروشان) استعلام بگیره که آیا این دو شغل در یک رسته صنفی قرار می گیرن یا نه.
3. کارشناس دادگستری: در نهایت و در صورت نیاز، قاضی می تونه قرار کارشناسی صادر کنه تا یک کارشناس متخصص در امور صنفی یا حقوقی، با بررسی ابعاد مختلف، نظر کارشناسی خودش رو درباره مشابهت یا عدم مشابهت شغل ارائه بده. نظر کارشناس معمولاً برای دادگاه خیلی مهمه.

پس، یادتون باشه این بند از ماده ۱۴، یکی از مهم ترین نکاتیه که توی پرونده شما تعیین کننده است.

۲.۲. شرایط لازم برای طرح دعوی تخلیه

برای اینکه بتونید با موفقیت دادخواست تخلیه سرقفلی بعلت تغییر شغل رو مطرح کنید، باید چند تا شرط اساسی رو داشته باشید:

1. وجود قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ (قبل از سال ۱۳۷۶): حتماً قرارداد اجاره شما باید قبل از تاریخ ۱/۱/۱۳۷۶ (یعنی قبل از سال جدید قانون روابط موجر و مستاجر) بسته شده باشه تا مشمول این قانون و حق سرقفلی/کسب و پیشه بشه. اگه بعد از این تاریخ باشه، داستان کاملاً فرق می کنه.
2. تعیین و مشخص بودن شغل در قرارداد (کتبی یا قابل اثبات): باید توی قرارداد اجاره به صورت شفاف، شغل مستاجر مشخص شده باشه. اگه کتبی قید نشده، باید بتونید با شهادت شهود یا مدارک دیگه، شغل اولیه رو اثبات کنید. این موضوع برای اثبات تخلف خیلی مهمه.
3. احراز و اثبات تغییر شغل توسط مستاجر به شغلی غیرمشابه: همونطور که گفتیم، شما باید ثابت کنید که مستاجر شغلش رو عوض کرده و این شغل جدید هم «عرفاً مشابه شغل قبلی» نیست.
4. عدم اخذ رضایت کتبی یا شفاهی از موجر برای تغییر شغل: شما باید ثابت کنید که هیچ وقت به مستاجر برای تغییر شغلش اجازه ندادید. تاکید می کنیم که رضایت کتبی خیلی محکم تر از شفاهیه، چون اثبات شفاهی سخته.

اگه این چهار شرط رو داشته باشید، می تونید با امید بیشتری وارد مراحل قضایی بشید.

فرآیند گام به گام طرح دعوی تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل

حالا که با مبانی قانونی آشنا شدید، نوبت به بخش عملی کار می رسه. توی این قسمت، قدم به قدم توضیح میدیم که چطور باید دادخواست تخلیه سرقفلی بعلت تغییر شغل رو مطرح و پیگیری کنید.

۳.۱. مرحله اول: جمع آوری دلایل و مستندات حیاتی

بدون مدرک و دلیل، هیچ پرونده ای جلو نمیره. پس قبل از هر کاری، باید تمام مدارک و شواهدی که دارید رو جمع آوری کنید:

• قرارداد اجاره (سند سرقفلی): این مهم ترین مدرک شماست. اصل یا کپی مصدق (یعنی کپی برابر اصل شده در دفتر اسناد رسمی) اجاره نامه یا سند سرقفلی رو حتماً آماده کنید. این سند مشخص می کنه که ملک تجاریه و شغل اولیه چی بوده.
• سند مالکیت موجر: کپی برابر اصل سند مالکیت خودتون رو هم باید ضمیمه کنید تا اثبات بشه شما مالک ملک هستید.
• تامین دلیل تغییر شغل: این قسمت خیلی حیاتیه و معمولاً وکیل های باتجربه حسابی روش کار می کنن. شما باید به دادگاه ثابت کنید که مستاجر شغلش رو عوض کرده. چطوری؟
  • گزارش کلانتری/پلیس اماکن (صورتجلسه)، عکس، فیلم: می تونید با مراجعه به کلانتری محل، تقاضای تنظیم صورتجلسه مبنی بر تغییر شغل مستاجر رو داشته باشید. حتی می تونید از مغازه در حال فعالیت جدید، عکس یا فیلم تهیه کنید و اون ها رو به عنوان مدرک تامین دلیل به دادگاه ارائه بدید. بهتره قبل از هر اقدامی برای تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف اقدام کنید.
  • شهادت شهود (مخصوصاً در قراردادهای شفاهی یا برای اثبات شغل اولیه): اگه قرارداد اجاره شما شفاهی بوده یا توی قرارداد، شغل به وضوح مشخص نشده، می تونید از شهادت همسایه ها، کسبه اطراف یا هر کسی که از شغل اولیه و تغییر اون اطلاع داره، استفاده کنید.
  • اظهارنامه قضایی (به عنوان اخطار قبلی و برای اثبات اطلاع مستاجر): قبل از طرح دعوی اصلی، می تونید یه اظهارنامه قضایی برای مستاجر بفرستید و در اون بهش اطلاع بدید که از تغییر شغل غیرمجازش باخبر هستید و ازش بخواید که شغل رو به حالت قبل برگردونه یا رضایت شما رو جلب کنه. این کار نشون میده که شما قصد حل مسالمت آمیز داشتید و به مستاجر فرصت دادید.
  • گواهی از اتحادیه صنفی (در صورت نیاز به تایید عدم مشابهت): اگه تشخیص مشابهت یا عدم مشابهت شغل سخته، می تونید از اتحادیه های صنفی مربوطه (هم شغل قبلی و هم شغل جدید) گواهی بگیرید که این دو شغل در یک رسته قرار نمی گیرن یا از نظر عرف صنفی، مشابه هم نیستن.
• کپی شناسنامه و کارت ملی موجر: برای احراز هویت شما به عنوان خواهان.
• وکالتنامه وکیل: اگه از خدمات وکیل استفاده می کنید.

۳.۲. مرحله دوم: تنظیم دادخواست تخلیه

بعد از جمع آوری مدارک، حالا نوبت تنظیم دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل میرسه. این مرحله خیلی مهمه، چون اگه دادخواست درست تنظیم نشه، ممکنه پرونده شما با مشکل مواجه بشه. دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت بشه، اما قبلش باید متن اون رو آماده کنید.

اجزاء اصلی دادخواست (خواهان، خوانده، خواسته، دلایل و منضمات، شرح)

1. خواهان: شما (مالک ملک) یا وکیل شما.
2. خوانده: مستاجر متخلف.
3. خواسته: فسخ اجاره نامه مورخ [تاریخ] و تخلیه یک باب ملک تجاری (مغازه) پلاک ثبتی [شماره] به دلیل تغییر شغل مستاجر، به انضمام کلیه خسارات دادرسی.
4. دلایل و منضمات: لیستی از تمام مدارکی که در مرحله اول جمع آوری کردید (سند مالکیت، اجاره نامه، تامین دلیل، گواهی اتحادیه، اظهارنامه و …).
5. شرح دادخواست: این بخش، جاییه که شما تمام ماجرا رو توضیح میدید.

نکات مهم در نگارش شرح دادخواست (تاکید بر تخلف، استناد به قانون، درخواست فسخ و تخلیه)

توی قسمت شرح دادخواست باید موارد زیر رو با دقت بنویسید:

• تاریخ اجاره نامه و شغل اولیه: اول توضیح بدید که بر اساس اجاره نامه فلان تاریخ، ملک به مستاجر برای شغل مشخصی (مثلاً آرایشگاه مردانه) اجاره داده شده.
• شرح کامل و دقیق نحوه و زمان تغییر شغل: دقیقاً بگید مستاجر کی و چطور شغلش رو عوض کرده (مثلاً اخیراً مشاهده گردید که خوانده به جای آرایشگاه، اقدام به فروش لوازم جانبی موبایل نموده است).
• تأکید بر عدم رضایت موجر و عدم مشابهت شغل جدید با شغل سابق: صراحتاً بیان کنید که شما هیچ رضایتی برای این تغییر شغل نداشتید و شغل جدید (فروش لوازم جانبی موبایل) «عرفاً مشابه شغل سابق (آرایشگاه مردانه)» نیست. می تونید به مدارک تامین دلیل و گواهی اتحادیه (در صورت وجود) هم اشاره کنید.
• استناد به ماده ۱۴ بند ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: حتماً ذکر کنید که این تخلف مستاجر، طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، به شما حق فسخ اجاره رو میده.
• درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک بدون پرداخت حق سرقفلی/کسب و پیشه: در نهایت، درخواست خودتون رو برای فسخ اجاره و تخلیه ملک بدون پرداخت هیچ گونه حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستاجر، مطرح کنید و خسارات دادرسی رو هم بخواید.

نگارش دقیق و حقوقی این بخش، توی موفقیت پرونده شما خیلی اثر داره.

۳.۳. مرحله سوم: ثبت و پیگیری قضایی

وقتی دادخواستتون رو آماده کردید، حالا نوبت ثبت و پیگیری قضاییه:

• ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: دیگه مثل قدیم نیست که حضوری برید دادگاه. باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و دادخواستتون رو اونجا ثبت کنید. مدارکتون رو اسکن و ضمیمه می کنند.
• صلاحیت دادگاه: این دعوا باید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح بشه. یعنی اگه مغازتون تو تهرانه، باید تو دادگاه های حقوقی تهران طرح دعوی کنید.
• ماهیت دعوی: غیرمالی بودن دعوای تخلیه: دعوای تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل، یه دعوای غیرمالیه. یعنی هزینه دادرسی اون بر اساس ارزش مالی خواسته شما محاسبه نمیشه، بلکه طبق تعرفه دعاوی غیرمالی دریافت میشه که معمولاً کمتره.

۳.۴. مرحله چهارم: رسیدگی در دادگاه و صدور حکم

بعد از ثبت دادخواست، پرونده شما به دادگاه ارجاع داده میشه و مراحل رسیدگی شروع میشه:

• اهمیت قرار کارشناسی برای تشخیص مشابهت/عدم مشابهت شغل: همونطور که قبلاً گفتیم، یکی از مهم ترین مراحل اینه که دادگاه برای تشخیص اینکه آیا شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق هست یا نه، ممکنه قرار کارشناسی صادر کنه. کارشناس میاد و محل رو بررسی می کنه و نظر تخصصی خودش رو میده. این نظر برای قاضی خیلی مهمه.
• روند جلسات دادگاه و دفاعیات طرفین: در طول جلسات دادگاه، شما (یا وکیلتون) باید از ادعای خودتون دفاع کنید و مستنداتتون رو ارائه بدید. مستاجر هم فرصت داره که از خودش دفاع کنه، مثلاً بگه اجازه شفاهی داشته یا شغلش مشابهه.
• صدور رأی بدوی و امکان اعتراض (تجدیدنظر و فرجام خواهی): بعد از اتمام رسیدگی، دادگاه رأی بدوی رو صادر می کنه. اگه رأی به نفع شما باشه، مستاجر می تونه اعتراض کنه (تجدیدنظرخواهی) و اگه به نفع مستاجر باشه، شما می تونید اعتراض کنید. بعد از مرحله تجدیدنظر، اگه باز هم اختلافی باقی بمونه، ممکنه مرحله فرجام خواهی در دیوان عالی کشور هم پیش بیاد.

این مراحل ممکنه زمان بر باشه، پس صبوری و پیگیری مداوم خیلی مهمه.

۳.۵. مرحله پنجم: اجرای حکم تخلیه

اگه تمام مراحل قضایی با موفقیت پشت سر گذاشته بشه و رأی قطعی مبنی بر تخلیه به نفع شما صادر بشه، نوبت به مرحله آخر، یعنی اجرای حکم میرسه:

• نحوه ابلاغ و اجرای حکم قطعی تخلیه: شما باید با مراجعه به شعبه اجرای احکام دادگاه، درخواست اجرای حکم رو بدید. حکم به مستاجر ابلاغ میشه و معمولاً مهلتی بهش داده میشه تا ملک رو تخلیه کنه. اگه مستاجر در مهلت مقرر تخلیه نکنه، با حضور نماینده دادسرا و مامور نیروی انتظامی، ملک تخلیه و به شما تحویل داده میشه.

اینجاست که بالاخره به نتیجه کارتون می رسید و ملک تجاریتون رو پس می گیرید.

پیامدهای حقوقی تغییر شغل غیرمجاز (برای مستاجر و موجر)

تغییر شغل غیرمجاز، عواقب جدی برای مستاجر داره و البته حقوق مهمی رو برای مالک ایجاد می کنه. اینجا به صورت خلاصه و شفاف این پیامدها رو بررسی می کنیم.

۴.۱. سقوط حق سرقفلی/حق کسب و پیشه

این مهم ترین و شاید تلخ ترین پیامد برای مستاجر متخلفه. وقتی مستاجر بدون اجازه مالک شغلش رو عوض می کنه و این تغییر عرفاً مشابه شغل سابق نیست، بر اساس قانون، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه اش به طور کامل ساقط میشه. یعنی چی؟ یعنی وقتی ملک تخلیه میشه، مالک دیگه هیچ پولی بابت سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی کنه.

یادتون باشه، این بند از قانون، ضمانت اجرای بسیار محکمی برای پایبندی مستاجر به شرایط قرارداده. خیلی از مستاجرین، ارزش واقعی حق سرقفلی رو نمی دونن و با یک تخلف ساده، تمام سرمایه معنویشون رو از دست میدن.

۴.۲. عدم استحقاق مستاجر به دریافت هرگونه مبلغی

مسئله فقط از دست دادن حق سرقفلی نیست. بر اساس رویه قضایی، مستاجری که به دلیل تغییر شغل غیرمجاز محکوم به تخلیه میشه، دیگه حق مطالبه هیچ مبلغی رو نداره. حتی اگه توی اون ملک کلی تعمیرات اساسی کرده باشه، دکوراسیون گرون قیمت زده باشه، یا هر نوع بهبودی توی ملک ایجاد کرده باشه، هیچ کدوم از این ها قابل مطالبه نیست و مالک نیازی به پرداخت اون ها نداره. دلیلش هم واضحه: مستاجر خودش مرتکب تخلف شده و نمی تونه از تخلفش سود ببره.

۴.۳. بازگشت کامل مالکیت و حق تصرف به موجر

نتیجه نهایی تمام این مراحل، اینه که ملک تجاری به طور کامل و بدون هیچ قید و شرطی به مالک اصلیش برمی گرده. مالک می تونه دوباره اون رو اجاره بده، شغل جدیدی در اون راه بندازه یا هر استفاده دیگه ای که دوست داره از ملکش بکنه. در واقع، تمام حقوق مالکیت و تصرف که به دلیل وجود حق سرقفلی محدود شده بود، دوباره به طور کامل به مالک برمی گرده.

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل

همونطور که قول دادیم، اینجا یک نمونه دادخواست کامل رو براتون آماده کردیم. این فقط یک نمونه ست و برای هر پرونده ای باید جزئیات خاص اون پرونده لحاظ بشه. پیشنهاد می کنیم حتماً برای تنظیم دادخواست نهایی با یک وکیل متخصص مشورت کنید.

عنوان: نمونه دادخواست فسخ اجاره و تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل مستاجر

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

با سلام و احترام، به استحضار عالی می رساند:

خواهان:

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مالک]

نام پدر: [نام پدر مالک]

شماره ملی: [شماره ملی مالک]

اقامتگاه: [آدرس کامل مالک]

تلفن: [شماره تلفن مالک]

خوانده:

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]

نام پدر: [نام پدر مستاجر]

شماره ملی: [شماره ملی مستاجر]

اقامتگاه: [آدرس کامل مستاجر]

تلفن: [شماره تلفن مستاجر]

وکیل خواهان: (در صورت وجود)

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]

شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه]

اقامتگاه: [آدرس دفتر وکیل]

خواسته:

صدور حکم مبنی بر فسخ اجاره نامه مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] و تخلیه یک باب ملک تجاری (مغازه) به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] و فرعی [شماره فرعی] واقع در [آدرس کامل ملک تجاری] به دلیل تغییر شغل مستاجر، با احتساب کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت لزوم)، هزینه کارشناسی و تامین دلیل.

دلایل و منضمات:

1. کپی مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] (پیوست شماره ۱)
2. کپی مصدق اجاره نامه عادی/رسمی مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] (پیوست شماره ۲)
3. کپی مصدق تامین دلیل شماره [شماره تامین دلیل] مورخ [تاریخ تامین دلیل] دایر بر تغییر شغل خوانده (پیوست شماره ۳)
4. کپی مصدق گواهی از اتحادیه صنفی [نام اتحادیه] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی] (در صورت اخذ و پیوست شماره ۴)
5. کپی مصدق اظهارنامه قضایی به شماره [شماره اظهارنامه] و تاریخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال و پیوست شماره ۵)
6. کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان (پیوست شماره ۶)
7. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود و پیوست شماره ۷)

شرح دادخواست:

احتراماً به استحضار می رساند: اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] مالک شش دانگ یک باب ملک تجاری (مغازه) به پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس اجاره نامه عادی/رسمی مورخ [تاریخ اجاره نامه]، ملک مذکور جهت استفاده با کاربری و شغل مشخصِ [شغل اولیه مندرج در قرارداد] به خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی مستاجر] اجاره داده شده است و نامبرده در حال حاضر دارنده حق سرقفلی/کسب و پیشه می باشد.

متأسفانه، برخلاف مفاد صریح قرارداد و بدون کسب هرگونه اجازه کتبی از اینجانب، خوانده محترم اخیراً اقدام به تغییر شغل در ملک مورد اجاره نموده و در حال حاضر، شغل [شغل جدید مستاجر] را در آن دایر کرده است. این تغییر شغل، به موجب تامین دلیل شماره [شماره تامین دلیل] مورخ [تاریخ تامین دلیل] که به پیوست تقدیم می گردد، محرز و مسلم است.

شغل جدید دایر شده توسط خوانده ([شغل جدید مستاجر])، با شغل اولیه تعیین شده در قرارداد ([شغل اولیه]) عرفاً مشابهت نداشته و از نظر ماهیت، نوع فعالیت و رسته صنفی، کاملاً متفاوت است (در صورت اخذ، می توانید به گواهی اتحادیه صنفی مربوطه نیز اشاره کنید). اینجانب هیچ گونه رضایتی به تغییر شغل مذکور نداشته و مخالفت خود را به طرق مقتضی (در صورت ارسال اظهارنامه، می توانید به شماره و تاریخ آن اشاره کنید) به خوانده اعلام نموده ام.

نظر به اینکه تغییر شغل مستاجر به شغلی غیرمشابه و بدون رضایت کتبی مالک، وفق بند ۷ از ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، موجب حق فسخ اجاره نامه برای موجر و سقوط حق سرقفلی/کسب و پیشه مستاجر متخلف می گردد، لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر و تخلیه ملک تجاری موصوف بدون پرداخت هرگونه حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به خوانده، به انضمام محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات و هزینه های دادرسی از جمله حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.

با تقدیم احترام و تشکر فراوان

نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل خواهان)

امضاء:

تاریخ:

مدارک مورد نیاز برای تنظیم و ثبت دادخواست (چک لیست کامل)

برای اینکه کارهاتون سریع تر پیش بره و چیزی از قلم نیفته، این چک لیست رو همیشه دم دست داشته باشید:

مدارک	توضیحات
قرارداد اجاره (سند سرقفلی)	اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره ای که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد و شغل اولیه در آن قید شده باشد.
سند مالکیت موجر	کپی مصدق سند مالکیت ملک تجاری که اثبات کننده مالکیت شماست.
مدارک هویتی خواهان	کپی شناسنامه و کارت ملی (برای احراز هویت شما به عنوان مالک).
تامین دلیل تغییر شغل	گزارش شورای حل اختلاف، کلانتری یا پلیس اماکن، عکس و فیلم از شغل جدید که اثبات کند مستاجر شغل خود را تغییر داده است.
گواهی اتحادیه صنفی (اختیاری)	در صورت لزوم، گواهی از اتحادیه صنفی مربوطه که عدم مشابهت شغل جدید با قبلی را تایید کند.
اظهارنامه قضایی (اختیاری)	نسخه کپی یا اصل اظهارنامه ای که قبل از طرح دعوی برای مستاجر ارسال کرده اید تا او را از تخلفش مطلع کنید.
وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)	اگر از طریق وکیل اقدام می کنید، وکالتنامه وکیل باید ضمیمه باشد.

هزینه دادرسی و سایر هزینه ها

بحث هزینه هم همیشه یکی از سوالات مهمیه. طرح دعوای تخلیه سرقفلی، مثل هر دعوای حقوقی دیگه ای، هزینه هایی داره که باید از قبل بدونید. این هزینه ها شامل موارد زیر میشه:

1. هزینه دادرسی:

   همونطور که قبلاً گفتیم، دعوای تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل، یک دعوای غیرمالی محسوب میشه. این یعنی هزینه دادرسی اون بر اساس تعرفه ای ثابت تعیین میشه، نه ارزش مالی سرقفلی یا ملک. این هزینه معمولاً در مراحل مختلف (بدوی، تجدیدنظر و فرجام خواهی) متفاوته و بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه هر سال تغییر می کنه. برای اطلاع دقیق از مبلغ روز، می تونید از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی سوال کنید.

2. هزینه کارشناسی:

   اگه دادگاه برای تشخیص مشابهت یا عدم مشابهت شغل، نیاز به نظر کارشناس دادگستری داشته باشه، شما باید هزینه کارشناسی رو پرداخت کنید. مبلغ این هزینه هم بسته به نوع کارشناسی و تعرفه، متغیر خواهد بود. معمولاً این هزینه بین طرفین دعوا تقسیم میشه، مگر اینکه یکی از طرفین از پرداختش خودداری کنه و طرف مقابل مجبور به پرداخت کل مبلغ بشه.

3. حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از خدمات وکیل متخصص):

   اگه تصمیم گرفتید پرونده رو به وکیل بسپارید (که توی دعاوی سرقفلی و این جور مسائل حقوقی پیچیده، همیشه توصیه میشه)، باید حق الوکاله وکیل رو هم در نظر بگیرید. حق الوکاله بر اساس تعرفه کانون وکلا و همچنین توافق شما با وکیل متغیر خواهد بود. معمولاً وکیل ها بخشی از حق الوکاله رو در ابتدا و بخشی رو بعد از هر مرحله یا در پایان کار دریافت می کنن.

4. هزینه های مربوط به تامین دلیل (عکاسی، فیلمبرداری، گزارش):

   اگه برای تامین دلیل تغییر شغل مستاجر از عکاسی، فیلمبرداری یا اخذ گزارش از مراجع خاصی استفاده کردید، هزینه های مربوط به اون ها هم به عهده شماست. این هزینه ها معمولاً جزئی هستن، اما باید در محاسباتتون لحاظ کنید.

5. سایر هزینه ها:

   ممکنه هزینه های جانبی دیگه ای مثل هزینه ابلاغ اظهارنامه، کپی برابر اصل کردن مدارک و … هم پیش بیاد.

پیشنهاد میشه قبل از شروع پرونده، یه برآورد کلی از این هزینه ها داشته باشید تا با دید بازتری وارد مراحل قضایی بشید.

نتیجه گیری

ببینید، سرقفلی و حق کسب و پیشه، داستان پیچیده ای داره و اگه با قوانینش آشنا نباشید، ممکنه هم به عنوان مالک و هم به عنوان مستاجر، به دردسر بیفتید. تغییر شغل غیرمجاز مستاجر، یکی از اون چالش های بزرگیه که می تونه برای مالک، کلی دردسر درست کنه. اما خوشبختانه، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، حقوق مالکان رو حسابی در نظر گرفته و بهشون اجازه میده که با دادخواست تخلیه سرقفلی بعلت تغییر شغل، ملکشون رو پس بگیرن و حتی دیگه نیازی به پرداخت سرقفلی هم نباشه.

توی این مقاله سعی کردیم تمام جوانب رو از صفر تا صد براتون روشن کنیم؛ از اینکه سرقفلی یعنی چی و چرا تغییر شغل مهمه، تا مراحل قدم به قدم طرح دعوی و حتی یه نمونه دادخواست کاربردی. یادتون باشه، نکته کلیدی این پرونده، تشخیص «عرفاً مشابه شغل سابق نبودن» شغله که معمولاً با نظر کارشناس مشخص میشه.

با اینکه تلاش کردیم همه چیز رو به زبان ساده بگیم، اما دعاوی سرقفلی، ظرافت های حقوقی خاص خودشون رو دارن. یه اشتباه کوچیک توی تنظیم دادخواست یا جمع آوری مدارک، می تونه کلی وقت و هزینه ازتون بگیره و نتیجه پرونده رو عوض کنه. پس، بهترین راهکار اینه که حتماً با یه وکیل متخصص سرقفلی مشورت کنید. یه وکیل باتجربه می تونه مدارک شما رو بررسی کنه، دادخواست رو به بهترین شکل تنظیم کنه و توی تمام مراحل دادگاه، از حقوقتون دفاع کنه.

برای مشاوره تخصصی، تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده با ما تماس بگیرید یا از طریق فرم مشاوره اقدام کنید.