دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

وقتی شما و چند نفر دیگه شریک یه ملک هستین و سر تقسیم سهم تون به توافق نمی رسین، یا شرایط خاصی مثل وجود محجور یا غایب پیش میاد، باید از طریق دادگاه اقدام کنین. این راهنما بهتون کمک می کنه تا صفر تا صد مسیر رو بشناسین.

احتمالا برای شما یا اطرافیانتون پیش اومده که با چند نفر دیگه، صاحب یه ملک باشین؛ مثلاً ملکی رو به ارث برده باشین یا با هم خرید کرده باشین. به این حالت میگن مالکیت مشاع. حالا اگه بخواین سهم خودتون رو جدا کنین، به این کار افراز میگن. اما خب، همیشه همه چیز اونقدر راحت نیست که شرکا خودشون به توافق برسن و برن ثبت اسناد و تقسیم کنن. گاهی وقتا شرایط پیچیده تر میشه و چاره ای جز مراجعه به دادگاه نمیمونه. توی این جور مواقع، باید یه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه بدین.

شاید فکر کنین این پروسه خیلی سخته و پر از اصطلاحات حقوقی گیج کننده است. حق دارین! اما نگران نباشین. ما اینجا هستیم تا این مسیر رو براتون روشن کنیم. توی این مقاله، قدم به قدم با هم میریم جلو تا بدونین دقیقا کی باید به دادگاه مراجعه کنین، چه مدارکی لازمه، چطوری دادخواست بنویسین و مراحل دادگاه چطوری پیش میره. هدف اینه که وقتی این مقاله رو تموم کردین، دیگه هیچ ابهامی براتون نمونده باشه و با خیال راحت تری بتونین حق وحقوقتون رو پیگیری کنین.

مفاهیم بنیادی: از ملک مشاع تا افراز و جداسازی

قبل از اینکه وارد جزئیات دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه بشیم، بیاین یه سری مفاهیم پایه رو با هم مرور کنیم تا با دید بازتری جلو بریم. این مفاهیم رو اگه خوب یاد بگیرین، نصف راه رو رفتین!

ملک مشاع چیست؟ درک عمیق از مالکیت مشترک

تصور کنین یه کیک دارین که قرار نیست برش بخوره، اما چند نفر توش سهم دارن. هر کس از کل کیک سهم داره، نه یه تکه مشخص از اون. ملک مشاع دقیقا همینه! یعنی دو نفر یا بیشتر، مشترکا مالک یه ملک هستن، اما سهم هر کدوم از نظر فیزیکی مشخص نشده که این تیکه مال منه، اون تیکه مال تو. سهم هر شریک، تو جزء به جزء ملک پخش شده.

خب، حالا این مالکیت مشاع از کجا میاد؟ بیشتر وقتا از طریق ارث ایجاد میشه. مثلاً پدر خدابیامرز یه خونه داشته، حالا وراث، مشترکا صاحب اون خونه میشن. یا ممکنه دو نفر با هم یه زمین بخرن. اینجوری میشه که یه ملک، چند تا صاحب پیدا می کنه و میشه ملک مشاع. چالش اصلی هم اینه که برای هر کاری، از تصمیم گیری درباره اجاره دادن یا فروش گرفته تا بهره برداری از ملک، ممکنه بین شرکا اختلاف پیش بیاد و کارها گره بخوره.

افراز ملک مشاع چیست؟ پایان دادن به حالت اشاعه

حالا که فهمیدیم ملک مشاع یعنی چی، بریم سراغ افراز. افراز یعنی اینکه اون کیک مشترک رو بالاخره برش بزنیم و سهم هر کس رو جدا کنیم! به زبان حقوقی، افراز ملک مشاع یعنی جدا کردن و مشخص کردن سهم هر شریک از ملک مشترک، به طوری که هر کس مالک یه بخش مستقل و مفروز (جدا شده) از ملک خودش بشه و دیگه کسی توی سهم اون شریک نباشه.

هدف اصلی افراز اینه که به این حالت شراکت پایان داده بشه. حالا کی افراز لازم میشه؟ وقتی که شرکا می خوان مستقل عمل کنن، اختلافاتشون زیاد شده، یا یکی از شرکا میخواد سهمش رو بفروشه اما کسی حاضر نیست سهم مشاع رو بخره. اینجا دیگه چاره ای نیست جز افراز ملک مشاع.

جداسازی مفاهیم: تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم

توی دنیای املاک و حقوق، یه عالمه اصطلاح شبیه به هم هست که ممکنه آدم رو حسابی گیج کنه. افراز، تفکیک و تقسیم از اون دسته کلمات هستن. با اینکه هر سه به نوعی به جدا کردن اشاره دارن، اما کاربرد و مرجع رسیدگی شون با هم فرق داره. درک این تفاوت ها برای اینکه بدونین دقیقاً دنبال چی هستین و باید به کجا مراجعه کنین، خیلی حیاتیه.

• تفکیک: بیاین دوباره همون کیک رو مثال بزنیم. تفکیک یعنی اینکه یه کیک بزرگ رو به چند تا کیک کوچیک تر تقسیم کنیم. حالا اینکه این کیک های کوچیک مال یه نفره یا چند نفر، فرقی نداره. تفکیک بیشتر جنبه فنی و ثبتی داره و لزوماً به حالت شراکت پایان نمیده. مثلاً یه نفر یه زمین بزرگ داره و میخواد اونو به چند قطعه کوچیک تر تقسیم کنه تا راحت تر بفروشه. اینجا تفکیک انجام میده، اما هنوز هم خودش مالک همه اون قطعات جدیده.
• افراز: افراز، همون طور که گفتیم، مربوط به ملک مشاعه. یعنی کیک رو بین شرکا تقسیم می کنیم و به هر کس سهم مشخص و جداگانه اش رو میدیم تا دیگه هیچ ارتباطی با سهم بقیه نداشته باشه. افراز همیشه با هدف پایان دادن به اشاعه و جدا کردن سهم شرکا انجام میشه و هم جنبه ثبتی داره و هم قضایی.
• تقسیم: تقسیم یه مفهوم کلی تره که شامل افراز و تفکیک و هر نوع جدا کردن مال میشه. معمولاً وقتی حرف از تقسیم میاد، بیشتر منظور تقسیم ارث یا اموال منقوله. در واقع، افراز و تفکیک، هر دو زیرمجموعه ای از تقسیم هستن.

برای اینکه این تفاوت ها رو بهتر بفهمین، یه جدول مقایسه ای براتون آماده کردیم:

ویژگی	افراز	تفکیک	تقسیم
هدف اصلی	پایان دادن به حالت اشاعه و جدا کردن سهم شرکا	تجزیه یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر (میتونه برای یک مالک یا شرکا باشه)	مفهوم کلی تر، شامل هر نوع جداسازی اموال (به ویژه ارث)
شرط وجود اشاعه	همیشه برای پایان دادن به اشاعه انجام می شود	لزوماً به اشاعه پایان نمی دهد؛ میتواند برای ملک یک نفر هم باشد	شامل هر دو حالت با اشاعه و بدون اشاعه
مرجع رسیدگی	اداره ثبت یا دادگاه	اداره ثبت (با تایید شهرداری)	دادگاه (به ویژه برای ارث و اموال منقول)
پایان اشاعه	بله، به اشاعه پایان می دهد	خیر، لزوماً به اشاعه پایان نمی دهد	ممکن است به اشاعه پایان دهد

همون طور که می بینین، درک این ظرافت ها خیلی مهمه تا بتونین درخواست درستی رو به مرجع صالح ارائه بدین و توی دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه اشتباه نکنین.

صلاحیت دادگاه در افراز ملک مشاع: چه زمانی به دادگاه مراجعه کنیم؟

یکی از مهم ترین بخش های این سفر حقوقی، اینه که بدونیم دقیقاً کی باید سراغ دادگاه بریم و کی کارمون رو میشه توی اداره ثبت راه انداخت. خیلی ها فکر می کنن افراز فقط کار اداره ثبت ، اما این همیشه درست نیست. در واقع، بیشتر وقت ها اگه شرایط خاصی نباشه، اولویت با اداره ثبته. اما یه سری موارد هست که چاره ای جز مراجعه به دادگاه برای افراز ملک مشاع نیست. بیاین با هم این موارد رو بررسی کنیم.

صلاحیت اصلی اداره ثبت و موارد استثنا

قانون گذار اینجوری در نظر گرفته که اگه یه سری شرایط ساده وجود داشته باشه، کار افراز ملک مشاع رو اداره ثبت انجام بده. این شرایط معمولاً ایناست: عملیات ثبتی ملک تموم شده باشه (یعنی سند رسمی داشته باشه)، بین شرکا، محجور (مثلاً بچه صغیر) یا غایب مفقودالاثر (کسی که خبری ازش نیست) نباشه و سند معارض هم وجود نداشته باشه. اگه همه اینا اوکی باشه، بله، اداره ثبت بهترین و راحت ترین راهه.

اما اگه یکی از این شرایط برقرار نباشه، دیگه اداره ثبت دستش بسته است و نمی تونه کاری بکنه. اینجا دیگه پای دادگاه عمومی حقوقی میاد وسط و باید دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه رو مطرح کنین.

موارد انحصاری صلاحیت دادگاه برای افراز ملک مشاع

اینجا اونجاییه که باید حسابی حواستون رو جمع کنین! این موارد، همون استثنائاتی هستن که شما رو مستقیم راهی دادگاه می کنن:

1. عدم پایان یافتن عملیات ثبتی ملک:

   اگه ملک شما هنوز سند رسمی نداره (مثلاً با قولنامه خرید و فروش شده)، یا در حال ثبت و هنوز سند تک برگ براش صادر نشده، اداره ثبت نمی تونه افراز رو انجام بده. طبق قانون، وقتی عملیات ثبتی ملک تموم نشده باشه، باید برای افراز ملک مشاع در دادگاه اقدام کنین.

2. وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در بین شرکا:

   این یکی خیلی مهمه! اگه یکی از شرکا محجور باشه (مثل کودک صغیر یا افراد دارای جنون) یا غایب مفقودالاثر باشه و اثری ازش نباشه، چون اداره ثبت نمی تونه مصلحت این افراد رو تشخیص بده یا ازشون دفاع کنه، صلاحیت دادگاه در افراز ملک مشاع مطرح میشه. دادگاه با حضور نماینده قانونی این افراد (مثل ولی یا قیم)، بهترین تصمیم رو برای حفظ حقوقشون می گیره.

3. وجود اختلاف در مالکیت یا حدود ملک:

   گاهی وقتا شرکا سر خود مالکیت یا مرزهای ملک با هم اختلاف دارن. مثلاً یکی میگه این سهم منه، اون یکی میگه نه! یا سر حدود و مرزهای ملک با همسایه مشکل دارن. تا وقتی این اختلافات حل نشه، اداره ثبت نمی تونه وارد عمل بشه. پس باید اول برین دادگاه و این دعاوی رو حل کنین، بعداً سراغ افراز برین یا حتی همزمان، دادخواست اثبات مالکیت یا تعیین حدود بدین.

4. درخواست تقسیم ترکه (ارث):

   وقتی ملکی رو به ارث می برین و اون ملک بخشی از مجموعه اموال متوفی (ترکه) هست و می خواین کل دارایی های متوفی رو بین خودتون تقسیم کنین، دیگه فقط بحث افراز یه ملک نیست. اینجا باید دعوای تقسیم ترکه رو مطرح کنین که از صلاحیت های دادگاهه. در واقع افراز ملک ورثه ای در دادگاه زیرمجموعه تقسیم ترکه قرار می گیره.

5. اعتراض به تصمیم اداره ثبت:

   ممکنه شما درخواست افراز رو به اداره ثبت داده باشین، اما اداره ثبت درخواستتون رو رد کرده یا تصمیم دیگه ای گرفته که شما باهاش موافق نیستین. نگران نباشین! طبق قانون، شما ده روز وقت دارین که به این تصمیم تو دادگاه اعتراض کنین. اینجا دادگاه بررسی می کنه که آیا تصمیم اداره ثبت درست بوده یا نه.

6. غیرقابل افراز بودن ملک توسط اداره ثبت:

   گاهی وقتا اداره ثبت به این نتیجه میرسه که ملک اصلاً قابل افراز نیست (مثلاً خیلی کوچیکه و اگه تقسیم بشه، عملاً دیگه کارایی نداره). تو این شرایط، اداره ثبت اعلام می کنه که ملک غیرقابل افرازه. شما می تونین با این اعلامیه اداره ثبت، مستقیم به دادگاه مراجعه کنین و درخواست دستور فروش ملک غیر قابل افراز رو بدین. اینجا دیگه خود دادگاه تصمیم می گیره که ملک به مزایده گذاشته بشه و پولش بین شرکا تقسیم بشه.

7. افراز اموال منقول مشاع:

   قانون افراز و فروش املاک مشاع، فقط برای اموال غیرمنقول (مثل زمین و خونه) هست. اگه شما و چند نفر دیگه شریک یه مال منقول (مثل ماشین، سهام، طلا و…) باشین و بخواین اون رو افراز کنین، این کار همیشه در صلاحیت دادگاهه و اداره ثبت اصلاً توی این زمینه دخالت نمی کنه.

پس دیدین که صلاحیت دادگاه در افراز ملک مشاع چقدر گسترده است و شامل موارد مختلفی میشه. شناختن این موارد بهتون کمک می کنه که از همون اول راه درست رو انتخاب کنین و وقت و هزینه اضافه ای رو تلف نکنین.

مهم ترین نکته اینه که اگه ملک شما سند رسمی نداره یا بین شرکا محجور یا غایب وجود داره، تنها مرجع صالح برای افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملکه.

مراحل تنظیم و پیگیری دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه (راهنمای عملی)

حالا که فهمیدیم کی باید بریم دادگاه، وقتشه که قدم به قدم ببینیم مراحل دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه چطوریه. این بخش، یه جور راهنمای عملیه که بهتون میگه از کجا شروع کنین تا کجا.

پیش نیازها و گام های اولیه (قبل از تنظیم دادخواست)

قبل از هر کاری، بهتره حسابی فکر کنین و اطلاعاتتون رو جمع آوری کنین:

• اهمیت مشاوره با وکیل متخصص: راستش رو بخواین، پرونده های ملکی و مخصوصاً افراز، خیلی پیچیده و پر از نکات حقوقی ریز و درشته. یه اشتباه کوچیک می تونه پرونده رو ماه ها عقب بندازه یا حتی به نتیجه نرسه. یه وکیل متخصص تو این زمینه، با دانش و تجربه ای که داره، می تونه راهنماییتون کنه، مدارک رو درست جمع کنه، دادخواست رو بی نقص بنویسه و مسیر دادگاه رو براتون هموارتر کنه. اگه میخواین کارتون بی دردسر و سریع پیش بره، به مشورت با یه وکیل فکر کنین.
• جمع آوری مستندات اولیه: مدارکی که دارین رو مرتب کنین. هرچی مدرک و سند مربوط به ملک و شراکت باشه، به دردتون می خوره.

مدارک لازم برای دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

این لیست مدارکیه که برای دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه بهشون نیاز دارین. سعی کنین همه رو از قبل آماده کنین:

• هویتی خواهان: کپی برابر اصل شده کارت ملی و شناسنامه خودتون.
• هویتی خواندگان: مشخصات کامل (نام، نام خانوادگی، آدرس، کد ملی) همه شرکای دیگه که به عنوان خوانده توی دادخواست قید میشن. اگه مدارک شناسایی شون رو دارین، کپی برابر اصل شده شون رو هم آماده کنین. اگه ندارین، دادگاه خودش استعلام می گیره.
• مدارک مالکیت:
  • کپی برابر اصل شده سند رسمی مالکیت ملک (یا هر سند دیگه ای که مالکیت مشاعی شما رو ثابت کنه، مثل قولنامه یا مبایعه نامه).
  • اگه ملک ورثه ایه، گواهی انحصار وراثت معتبر.
  • گاهی وقتا نیاز به گواهی از اداره ثبت درباره آخرین وضعیت ثبتی ملک و سهم الشرکه هر شریک هم هست که دادگاه خودش استعلام می گیره.
• وکالت نامه: اگه وکیل دارین، وکالت نامه معتبر.
• هرگونه دلیل اثبات کننده ادعا: هر مدرکی که به نظرتون میتونه به پرونده کمک کنه، مثل مبایعه نامه، صلح نامه، اقرارنامه، حتی شهادت شهود (که باید توی دادگاه حاضر بشن).

نحوه تنظیم دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

حالا که مدارک رو آماده کردین، وقتشه دادخواست افراز ملک مشاع دادگاه حقوقی رو تنظیم کنین. این کار رو باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام بدین:

1. فرم دادخواست: فرم های دادخواست چاپی یا الکترونیکی رو با دقت کامل کنین.
2. مشخصات خواهان و خوانده: اسم، فامیل، آدرس و کد ملی خودتون (خواهان) و همه شرکای دیگه (خواندگان) رو دقیق وارد کنین. تاکید میشه که همه شرکای مشاعی، باید به عنوان خوانده توی دادخواست باشن.
3. تعیین خواسته: اینجا باید خواسته رو دقیق بنویسین. مثلاً: صدور حکم بر افراز سهم الشرکه خواهان از ملک مشاع به پلاک ثبتی […] یا صدور دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز به پلاک ثبتی […].
4. دلایل و منضمات: لیست دقیق تمامی مدارکی که به دادخواست پیوست می کنین رو اینجا بنویسین.
5. شرح خواسته: اینجا فرصت دارین که به طور کامل و البته مختصر، وضعیت ملک، دلیل مشاع بودنش، اینکه چرا نتونستین به توافق برسین، سهم شما چقدره و چرا به دادگاه مراجعه کردین رو توضیح بدین.
6. هزینه دادرسی: هزینه دادرسی برای دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه بر مبنای دعوای غیرمالی پرداخت میشه.

روند رسیدگی به دادخواست در دادگاه

بعد از تنظیم و ثبت دادخواست، مراحل رسیدگی توی دادگاه شروع میشه:

1. ثبت و ارجاع: دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت میشه و بعدش به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع داده میشه.
2. ابلاغ و تبادل لوایح: دادگاه برای شما و بقیه شرکا، وقت رسیدگی تعیین می کنه و ابلاغیه می فرسته. ممکنه فرصتی برای تبادل لوایح (نوشته های دفاعی طرفین) هم داده بشه.
3. استعلامات دادگاه: دادگاه ممکنه برای اطمینان بیشتر، از اداره ثبت اسناد، شهرداری، بنیاد مسکن یا هر مرجع دیگه ای که لازمه، استعلام بگیره.
4. قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری: این مرحله خیلی حیاتیه! دادگاه برای بررسی قابلیت افراز ملک و تعیین نحوه تقسیم، پرونده رو به کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً در رشته نقشه برداری یا امور ثبتی) ارجاع میده. کارشناس میاد ملک رو بازدید می کنه، وضعیت ثبتی رو بررسی می کنه، نقشه ترسیم می کنه و اعلام می کنه که آیا ملک قابل افرازه یا نه. اگه قابل افراز باشه، نحوه تقسیم رو هم پیشنهاد میده. هزینه کارشناس رو معمولاً خواهان پرداخت می کنه. اگه به نظریه کارشناس اعتراض دارین، یه مهلت مشخصی برای اعتراض بهتون داده میشه.
5. صدور رأی دادگاه: بعد از اینکه همه مراحل طی شد و نظریه کارشناس بررسی شد، دادگاه رأی خودش رو صادر می کنه:
   • حکم افراز: اگه ملک قابل افراز باشه، دادگاه حکم افراز رو صادر می کنه. این حکم جنبه اعلامی داره و یعنی سهم شما از ملک جدا شده.
   • دستور فروش: اگه ملک طبق نظر کارشناس و تشخیص دادگاه، غیرقابل افراز باشه، دادگاه دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز رو صادر می کنه.

   یه نکته کلیدی اینجاست: حکم افراز قابل تجدیدنظرخواهی و حتی فرجام خواهی (مراجعه به دیوان عالی کشور) هست، اما دستور فروش ملک، مثل یه دستور اداریه و دیگه قابل تجدیدنظرخواهی نیست.

6. قابلیت اعتراض به رأی دادگاه: شما یا بقیه شرکا، اگه به حکم دادگاه اعتراض دارین، مهلت ۲۰ روزه برای تجدیدنظرخواهی دارین که باید به دادگاه تجدیدنظر استان مراجعه کنین.

اجرای رأی دادگاه

وقتی حکم قطعی شد یا دستور فروش صادر شد، نوبت به اجرای اون میرسه:

• اجرای حکم افراز: اگه حکم افراز صادر شده باشه، پرونده به اداره ثبت فرستاده میشه تا سندهای مشاعی قبلی باطل بشن و برای هر شریک، سندهای مفروزی جدید صادر بشه.
• اجرای دستور فروش: اگه دستور فروش صادر شده باشه، پرونده میره به دایره اجرای احکام دادگستری. اونجا ملک از طریق مزایده عمومی به فروش میرسه و پول حاصل از فروش، بعد از کسر هزینه های قانونی، بین شرکا به نسبت سهم شون تقسیم میشه. جالبه بدونین که شما و بقیه شرکا هم می تونین تو مزایده شرکت کنین و ملک رو بخرین!

نکات تخصصی و حقوقی در افراز ملک مشاع از دادگاه

تا اینجا با مراحل کلی آشنا شدیم، اما افراز ملک مشاع از دادگاه کلی ریزه کاری و نکته های حقوقی داره که دونستنشون می تونه حسابی بهتون کمک کنه. بیاین چند تا از مهم ترین این نکات رو با هم مرور کنیم.

ملک غیرقابل افراز: چالش ها و راه حل قانونی

یه وقتایی پیش میاد که کارشناس دادگستری یا اداره ثبت تشخیص میده که یه ملک، هر کاریش کنین، قابل افراز نیست. یعنی اگه بخواین تقسیمش کنین، یا خیلی کوچیک میشه و عملاً بی ارزش، یا از نظر قوانین شهرسازی (مثلاً ماده ۱۰۱ قانون شهرداری) امکان تقسیمش وجود نداره. توی این شرایط، دیگه افراز ملک مشاع در دادگاه بی معنی میشه.

تنها راه حل قانونی اینجا، دستور فروش ملک غیر قابل افراز هست. یعنی دادگاه حکم میده که ملک به مزایده گذاشته بشه و پولش بین شرکا تقسیم بشه. نکته خوبش اینه که شما و بقیه شرکا می تونین تو مزایده شرکت کنین و اگه بخواین، خودتون ملک رو بخرین تا دست غریبه نیفته. این یکی از مزایای افراز از طریق دادگاه در موارد خاصه.

افراز ملک ورثه ای: بایدها و نبایدها

همون طور که قبلاً گفتیم، اگه ملک مشاعی که قصد افرازش رو دارین، از طریق ارث به شما رسیده، باید افراز ملک ورثه ای در دادگاه رو به عنوان بخشی از دعوای کلی تر تقسیم ترکه مطرح کنین. اینجا چند تا نکته مهم هست:

• اول از همه، حتماً باید گواهی حصر وراثت معتبر داشته باشین که نشون بده وراث چه کسانی هستن و سهم الارث هر کدوم چقدره.
• همه وراث (یا نماینده قانونی محجور و غایب بینشون) باید توی دعوا باشن.
• اگه وصیت نامه یا چیز خاصی وجود داره، باید به دادگاه ارائه بشه.

تأثیر ماده ۱۰۱ قانون شهرداری بر افراز ملک

ماده ۱۰۱ قانون شهرداری میگه که ادارات ثبت و دادگاه ها موقع افراز یا تفکیک اراضی، باید نقشه ای رو تایید کنن که قبلاً به تایید شهرداری رسیده باشه. این یعنی شهرداری یه سهمی رو به عنوان قدرالسهم خدمات عمومی (مثل ایجاد خیابون، پارک و…) از زمین کسر می کنه. پس اگه ملکتون توی محدوده شهری باشه، کارشناس دادگستری و دادگاه حتماً این موضوع رو در نظر می گیرن. این یکی از نکات مهم قبل از طرح دادخواست افراز هست.

مدت زمان رسیدگی و عوامل مؤثر بر آن

خب، این سوال خیلی هاست: چقدر طول میکشه؟ راستش رو بخواین، نمیشه یه زمان دقیق داد. رسیدگی به پرونده دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه ممکنه از چند ماه تا حتی بیشتر از یک سال طول بکشه. عوامل مختلفی روی این زمان تاثیر دارن:

• حجم کار دادگاه: اگه دادگاه شلوغ باشه، زمان بندی ها طولانی تر میشه.
• پیچیدگی پرونده: اگه ملک خاصی باشه یا اختلاف شرکا زیاد، پروسه پیچیده تر میشه.
• استعلامات و کارشناسی: گرفتن استعلام از ادارات مختلف و نظریه کارشناس خودش زمان بره.
• ابلاغ ها و اعتراض ها: ابلاغ مدارک و اگه اعتراضی به رأی یا نظر کارشناس باشه، باز هم زمان میبره.
• همکاری شرکا: اگه شرکا همکاری کنن، کار سریع تر پیش میره.

بررسی چالش های افراز ملک مشاع بدون سند رسمی (اثبات مالکیت)

همون طور که قبلاً گفتیم، یکی از مواردی که باعث میشه شما به جای اداره ثبت به دادگاه مراجعه کنین، نداشتن سند رسمی مالکیته. اگه ملکتون قولنامه ای یا عادی باشه، چالش اصلی اینه که اول باید مالکیت مشاعی خودتون رو ثابت کنین. دادگاه اول این موضوع رو بررسی می کنه. شما می تونین با ادله مختلف مثل قولنامه، شهادت شهود یا حتی اماره تصرف (اگه ملک رو در اختیار دارین)، مالکیتتون رو ثابت کنین. گاهی ممکنه مجبور بشین همزمان یه دعوای اثبات مالکیت هم مطرح کنین.

هزینه های مربوط به دادخواست افراز از دادگاه

هزینه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه شامل چند بخش میشه:

• هزینه دادرسی: این دعوا غیرمالی حساب میشه و هزینه اش بر اساس تعرفه قانونی پرداخت میشه.
• هزینه کارشناسی: دستمزد کارشناس رسمی دادگستری.
• حق الوکاله وکیل: اگه وکیل بگیرین، هزینه های مربوط به وکیل.
• هزینه های اجرای حکم: این هزینه ها شامل هزینه های ثبتی برای صدور سندهای جدید یا هزینه های مزایده در صورت فروش ملک میشه.

این هزینه ها ثابت نیستن و بسته به مورد، متغیر هستن، اما قبل از شروع حواستون بهشون باشه.

نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

برای اینکه کارتون راحت تر بشه، اینجا یه نمونه ساده از دادخواست افراز ملک مشاع دادگاه حقوقی رو براتون آوردیم. حواستون باشه که این فقط یه الگوی کلیه و باید با اطلاعات و شرایط خاص پرونده خودتون تکمیلش کنین.

عنوان: دادخواست افراز ملک مشاع

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام شما]
نام پدر: [نام پدر شما]
کد ملی: [کد ملی شما]
آدرس کامل: [آدرس پستی شما]
شماره تماس: [شماره تماس شما]

خوانده/خواندگان: (مشخصات کامل تمامی شرکای دیگر)
1. نام و نام خانوادگی: [نام شریک 1]
   نام پدر: [نام پدر شریک 1]
   کد ملی: [کد ملی شریک 1]
   آدرس کامل: [آدرس پستی شریک 1]
2. نام و نام خانوادگی: [نام شریک 2]
   نام پدر: [نام پدر شریک 2]
   کد ملی: [کد ملی شریک 2]
   آدرس کامل: [آدرس پستی شریک 2]
(و به همین ترتیب برای بقیه شرکا)

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت داشتن وکیل)
نام و نام خانوادگی: [نام وکیل]
آدرس کامل: [آدرس دفتر وکیل]
شماره تماس: [شماره تماس وکیل]

تعیین خواسته:
صدور حکم به افراز سهم الشرکه خواهان از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به مساحت [مساحت دقیق ملک به متر مربع] دانگ مشاع از شش دانگ، موضوع سند مالکیت شماره [شماره سند] و در صورت عدم قابلیت افراز، صدور دستور فروش ملک مشاع.

دلایل و منضمات:
1. کپی مصدق (برابر اصل شده) کارت ملی و شناسنامه خواهان
2. کپی مصدق سند رسمی مالکیت / قولنامه / مبایعه نامه شماره [تاریخ و شماره سند عادی]
3. کپی مصدق گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه ای بودن ملک)
4. لیست مشخصات و آدرس خواندگان
5. سایر دلایل و مستندات (مثلاً استشهادیه محلی، گواهی عدم توافق و...)
6. درخواست ارجاع امر به کارشناسی رسمی دادگستری

شرح خواسته:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب [نام شما] به همراه خوانده/خواندگان محترم، مالکین مشاعی ملک به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در [آدرس دقیق ملک] به شرح ستون خواهان و خواندگان می باشیم. سهم الشرکه اینجانب از ملک مذکور [میزان سهم، مثلاً 1.5 دانگ از 6 دانگ] می باشد. (در صورت لزوم، سابقه مالکیت و چگونگی ایجاد اشاعه را ذکر کنید، مثلاً ملک از طریق ارث به ما منتقل شده است یا ملک به صورت مشترک خریداری شده است).
علیرغم تلاش های مکرر، متاسفانه تا کنون هیچ گونه توافقی بین شرکا جهت افراز و تقسیم سهم الشرکه ها حاصل نگردیده است و ادامه وضعیت اشاعه موجب تضرر اینجانب می باشد. (در صورت وجود محجور یا غایب، اینجا ذکر کنید: نظر به اینکه آقای/خانم [نام شریک] از شرکای ملک، [محجور/غایب مفقودالاثر] می باشند، رسیدگی به این دادخواست در صلاحیت آن دادگاه محترم است.)
لذا، با تقدیم این دادخواست، از آن مقام محترم تقاضا دارم تا پس از بررسی های لازم و در صورت لزوم، با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین قابلیت افراز و نحوه تقسیم، حکم مقتضی بر افراز سهم الشرکه اینجانب از ملک مشاع موصوف و در صورت عدم قابلیت افراز، دستور فروش ملک صادر و وجوه حاصله به نسبت سهم الشرکه بین شرکا تقسیم گردد.
با تشکر و احترام
[امضا و تاریخ]

توی پر کردن این دادخواست، هر جزئیات کوچیکی مهمه. اگه شک دارین، حتماً با یه وکیل مشورت کنین تا مراحل افراز ملک مشاع از دادگاه رو درست طی کنین.

نتیجه گیری

خب، به انتهای مسیر رسیدیم! همون طور که دیدیم، دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه یه فرآیند حقوقی نسبتاً پیچیده است که با جزئیات زیاد و مراحل مختلف همراهه. از شناختن مفهوم ملک مشاع و افراز گرفته تا دونستن اینکه کی باید به دادگاه مراجعه کنین، چه مدارکی لازمه و فرآیند دادگاه چطوری پیش میره، همه اینا قدم های مهمی هستن که باید با دقت و آگاهی برداشته بشن.

شراکت توی ملک، با همه خوبی هاش، ممکنه یه جاهایی گره بخوره و نیاز به دخالت قانون داشته باشه. وقتی خودتون نمی تونین با شرکای دیگه به توافق برسین، یا موانع قانونی مثل وجود محجور یا غایب وجود داره، دادگاه تنها راه حله. یادتون باشه که توی این مسیر، آگاهی و دقت حرف اول رو می زنه. هرچقدر که اطلاعاتتون کامل تر باشه، با اعتماد به نفس بیشتری می تونین از حق خودتون دفاع کنین. اگه با خوندن این مقاله هنوز سوالی تو ذهنتون مونده یا نیاز به راهنمایی بیشتری دارین، بهتره با یه وکیل متخصص افراز ملک مشاع مشورت کنین تا با خیال راحت و مطمئن، پرونده تون رو جلو ببرین و به نتیجه دلخواهتون برسین.