مستأجر لجباز؟ این ۳ راهکار قانونی را همین امروز امتحان کنید!

برخورد با مستأجری که به تعهدات قراردادی خود پایبند نیست یا پس از اتمام قرارداد از تخلیه ملک امتناع می ورزد یکی از چالش های رایج و پردردسر برای مالکین املاک است. این وضعیت نه تنها می تواند منجر به خسارات مالی قابل توجهی شود بلکه فرآیند بازپس گیری ملک را نیز طولانی و فرسایشی می کند. قوانین جمهوری اسلامی ایران به ویژه قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) چارچوب های مشخصی را برای حل این اختلافات پیش بینی کرده اند. آگاهی از این قوانین و راهکارهای قانونی موجود اولین و مهم ترین گام برای دفاع از حقوق مالکانه و اقدام مؤثر علیه مستأجر متخلف است. در این مقاله به تفصیل راهکارهای قانونی مواجهه با مستأجر لجباز و نحوه پیگیری حقوقی برای تخلیه ملک و جبران خسارات وارده مطابق با قوانین ایران بررسی خواهد شد.

•  وکیل من با داشتن وکیل تخلیه مستاجر با ترکیب تجربه و خلاقیت راهکارهای حقوقی نوآورانه و موثر به موکلان خود ارائه می‌دهد.

تعریف دقیق موضوع حقوقی و بررسی مفاهیم کلیدی

پیش از ورود به راهکارهای عملی درک دقیق مفاهیم حقوقی مرتبط با قرارداد اجاره و روابط موجر و مستأجر ضروری است.

قرارداد اجاره : به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. این قرارداد یک عقد لازم است به این معنا که پس از انعقاد هیچ یک از طرفین نمی تواند آن را به صورت یک طرفه فسخ کند مگر در موارد پیش بینی شده در قانون یا قرارداد.

مستأجر لجباز یا متخلف : این اصطلاح حقوقی نیست اما در عرف به مستأجری اطلاق می شود که :

• از پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر خودداری می کند (اجور معوقه).
• پس از پایان مدت قرارداد از تخلیه عین مستأجره امتناع می ورزد.
• از ملک مورد اجاره استفاده ای غیر از آنچه در قرارداد توافق شده (تغییر کاربری) می کند.
• مرتکب تعدی یا تفریط در ملک می شود (یعنی یا اقدامی انجام می دهد که نباید انجام می داده یا وظیفه نگهداری متعارف را انجام نمی دهد و باعث ورود خسارت به ملک می شود).
• ملک را بدون اجازه موجر به شخص دیگری انتقال به غیر (اجاره یا واگذاری) می دهد (در صورتی که این حق از او سلب شده باشد).

تخلیه ید : در معنای حقوقی به معنی بازپس گیری ملک از تصرف مستأجر یا متصرف است. این امر می تواند از طریق دستور تخلیه (فوری و در شرایط خاص) یا حکم تخلیه (پس از رسیدگی قضایی) صورت پذیرد.

مبانی قانونی روابط موجر و مستأجر در ایران

روابط موجر و مستأجر در ایران عمدتاً تحت حاکمیت دو قانون اصلی قرار دارد :

1. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ : این قانون بیشتر شامل اماکن تجاری و قراردادهای منعقده پیش از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ می شود و مقررات خاصی در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت و شرایط تخلیه دارد. تخلیه بر اساس این قانون معمولاً مستلزم رسیدگی قضایی و صدور حکم تخلیه است.
2. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ : این قانون اجاره کلیه اماکن (اعم از مسکونی تجاری آموزشی و…) که پس از لازم الاجرا شدن آن (۱۳۷۶/۷/۱) منعقد می شوند را در بر می گیرد مشروط بر اینکه قرارداد به صورت کتبی بوده مدت آن مشخص شده باشد و به امضای موجر مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد. (بر اساس ماده ۲ اصلاحی ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ ثبت در سامانه های الکترونیک اسناد یا معاملات املاک و اخذ کد رهگیری نیز الزامی است). این قانون دستور تخلیه فوری را برای موارد انقضای مدت پیش بینی کرده است که فرآیند تخلیه را تسریع می بخشد. کلیه قراردادهایی که فاقد شرایط فوق باشند (مثلاً قرارداد شفاهی یا بدون امضای دو شاهد) همچنان تابع مقررات قانون مدنی و در صورت تجاری بودن و انعقاد قبل از سال ۷۶ تابع قانون سال ۱۳۵۶ خواهند بود.

فلذا اولین قدم در مواجهه با مستأجر لجباز تعیین این نکته است که قرارداد اجاره تابع کدام قانون است زیرا راهکارها و مراجع صالح برای رسیدگی متفاوت خواهند بود.

آشنایی با اصطلاحات تخصصی حقوقی

درک بهتر مسیر قانونی نیازمند آشنایی با برخی اصطلاحات کلیدی است :

• عقد لازم و جایز : عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد مگر در موارد معین قانونی (مثل اجاره). عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر زمان بخواهد می تواند آن را فسخ کند (مثل وکالت).
• ضمانت اجرایی : ابزارهای قانونی که برای وادار کردن فرد به انجام تعهداتش یا جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد به کار می رود (مانند دستور تخلیه حکم تخلیه مطالبه خسارت).
• مسئولیت مدنی : تعهد قانونی شخص به جبران خسارتی که به دیگری وارد کرده است (مثلاً مسئولیت مستأجر برای جبران خسارت وارد شده به ملک).
• اهلیت قانونی : توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق و اجرای آن (شامل بلوغ عقل و رشد). طرفین قرارداد اجاره باید اهلیت قانونی داشته باشند.
• فسخ قرارداد : پایان دادن به قرارداد توسط یکی از طرفین به موجب حقی که قانون یا توافق به او داده است (مثلاً فسخ اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در شرایط مقرر).
• دستور تخلیه فوری : دستوری که مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در صورت وجود شرایط مقرر (قرارداد کتبی با امضای دو شاهد و انقضای مدت) توسط مقام قضایی ظرف یک هفته صادر می شود و نیاز به رسیدگی ماهوی و تشکیل جلسه دادرسی ندارد. این دستور قطعی است و قابلیت تجدیدنظر ندارد.
• حکم تخلیه : رأیی که پس از تقدیم دادخواست تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی دلایل و مدارک توسط دادگاه (یا شورای حل اختلاف در برخی موارد) صادر می شود. این حکم معمولاً در مواردی صادر می شود که شرایط دستور تخلیه فوری مهیا نیست (مثلاً قرارداد شفاهی است یا تخلیه به دلیلی غیر از انقضای مدت درخواست شده) و قابل تجدیدنظر است.
• اجرت المثل ایام تصرف : مبلغی که مستأجر باید بابت استفاده از ملک پس از پایان مدت قرارداد اجاره و امتناع از تخلیه تا زمان تخلیه واقعی به موجر بپردازد. این مبلغ معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری بر اساس اجاره بهای املاک مشابه تعیین می شود. مطابق ماده ۳۳۷ قانون مدنی هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است. در مورد تصرف پس از اتمام قرارداد دیگر اذنی وجود ندارد و تصرف غیرقانونی محسوب می شود.
• اظهارنامه : یک وسیله رسمی و قانونی برای اعلام اراده یا مطالبه حق به طرف مقابل است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود. ارسال اظهارنامه قبل از اقدام قضایی به خصوص برای مطالبه اجور معوقه یا اعلام درخواست تخلیه می تواند مفید باشد و به عنوان مدرک مطالبه رسمی در دادگاه قابل استناد است.

راهکار اول : مذاکره و ارسال اظهارنامه رسمی

پیش از توسل به اقدامات قضایی زمان بر و پرهزینه همیشه توصیه می شود ابتدا از طریق مذاکره و گفتگوی مستقیم با مستأجر مشکل را حل و فصل نمود. گاهی ممکن است عدم تخلیه یا تأخیر در پرداخت اجاره ناشی از مشکلات موقتی یا سوءتفاهم باشد که با گفتگو قابل رفع است.

اگر مذاکره به نتیجه نرسید گام بعدی ارسال اظهارنامه رسمی است. اظهارنامه یک سند قانونی است که از طریق سامانه خدمات الکترونیک قضایی (ثنا) برای مستأجر ارسال می شود و در آن به طور رسمی و مستند موارد زیر قید می گردد :

• مشخصات کامل موجر و مستأجر و آدرس ملک.
• اشاره به قرارداد اجاره و تاریخ انقضای آن یا ذکر موارد تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجور معوقه با ذکر مبالغ و تاریخ ها تغییر کاربری تعدی و تفریط و…).
• درخواست صریح برای تخلیه ملک در مهلت معین (مثلاً ۱۰ روز) یا پرداخت اجور معوقه یا رفع تخلف.
• اعلام اینکه در صورت عدم اقدام توسط مستأجر در مهلت مقرر اقدامات قانونی از طریق مراجع قضایی صورت خواهد گرفت.

مزایای ارسال اظهارنامه :

1. سند رسمی مطالبه : اظهارنامه به عنوان یک مدرک رسمی ثبت می شود که نشان می دهد شما به صورت قانونی حق خود را مطالبه کرده اید.
2. اخطار قانونی : به مستأجر به طور رسمی اخطار داده می شود و ممکن است وی را به انجام تعهداتش وادار کند.
3. مبدأ محاسبه خسارت تأخیر تأدیه : در دعاوی مطالبه اجور معوقه تاریخ ابلاغ اظهارنامه می تواند مبدأ محاسبه خسارت تأخیر تأدیه باشد.
4. مقدمه اقدام قضایی : در برخی موارد ارسال اظهارنامه پیش نیاز طرح دعوا در دادگاه است یا حداقل روند رسیدگی را تسهیل می کند.

فلذا ارسال اظهارنامه یک اقدام هوشمندانه و محتاطانه پیش از ورود به فرآیندهای قضایی پیچیده تر است. هزینه ارسال اظهارنامه نیز نسبت به هزینه دادرسی بسیار کمتر است.

راهکار دوم : درخواست دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف (یا اجرای ثبت)

این راهکار سریع ترین روش قانونی برای تخلیه ملک است اما فقط در شرایط خاصی قابل اعمال است که عمدتاً شامل قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می شود.

شرایط لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری :

• قرارداد اجاره کتبی باشد : قرارداد باید به صورت نوشته تنظیم شده باشد.
• مدت اجاره منقضی شده باشد : دلیل تخلیه صرفاً پایان یافتن مدت قرارداد باشد.
• قرارداد در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• امضای دو شاهد : قرارداد باید به امضای موجر مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد. (این شرط بسیار مهم است).
• مبلغ ودیعه (در صورت وجود) آماده استرداد باشد : به موجب ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ تخلیه موکول به استرداد وجه یا سند دریافتی از مستأجر (ودیعه قرض الحسنه و…) به وی یا سپردن آن به دایره اجراست.

مرجع صالح برای درخواست دستور تخلیه :

• قرارداد عادی با شرایط فوق : شورای حل اختلاف محل وقوع ملک. (مستند به ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف).
• قرارداد رسمی (تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی) با شرایط فوق : دفترخانه تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت محل وقوع ملک.

مراحل درخواست دستور تخلیه از شورای حل اختلاف :

1. تهیه مدارک : اصل و کپی قرارداد اجاره مدارک هویتی موجر مدارک اثبات پرداخت یا آماده بودن ودیعه برای استرداد.
2. مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی : ثبت درخواست صدور دستور تخلیه فوری خطاب به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک.
3. بررسی توسط مقام قضایی شورا : مقام قضایی شورا با احراز شرایط فوق (بدون تشکیل جلسه و دعوت از مستأجر) ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر می کند.
4. ابلاغ و اجرا : دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ می شود و مأمور اجرا (ضابطین قوه قضائیه) مکلف به اجرای آن معمولاً ظرف چند روز (اغلب ۳ روز پس از ابلاغ) است.

نکته مهم : اگر مستأجر نسبت به امضا یا اصالت قرارداد یا شرایط صدور دستور ادعایی داشته باشد می تواند مطابق ماده ۵ قانون ۱۳۷۶ ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کند. اما این شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نیست.

این راهکار به دلیل سرعت بالا و عدم نیاز به دادرسی طولانی برای قراردادهای واجد شرایط قانون ۱۳۷۶ بسیار کارآمد است.

راهکار سوم : طرح دعوای تخلیه (صدور حکم تخلیه) در دادگاه

اگر شرایط لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری (راهکار دوم) وجود نداشته باشد موجر ناگزیر است از طریق طرح دعوا در مراجع قضایی حکم تخلیه دریافت کند. این مسیر معمولاً طولانی تر و پیچیده تر است.

مواردی که نیاز به طرح دعوا و صدور حکم تخلیه دارند :

• قرارداد اجاره شفاهی باشد.
• قرارداد کتبی باشد اما فاقد امضای دو شاهد باشد.
• قرارداد تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد (اماکن تجاری قبل از ۱۳۷۶).
• دلیل درخواست تخلیه غیر از انقضای مدت باشد مانند :
• عدم پرداخت اجاره بها (با رعایت شرایط قانونی اخطار و مهلت ها).
• انتقال به غیر بدون مجوز.
• تغییر شغل در اماکن تجاری (برخلاف توافق و قانون).
• تعدی و تفریط مستأجر.
• نیاز شخصی موجر (در موارد پیش بینی شده در قانون ۱۳۵۶ و با شرایط خاص).
• استفاده نامشروع از ملک.

مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه :

• اماکن مسکونی : اصولاً شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه اماکن مسکونی را دارد (حتی اگر منجر به صدور حکم تخلیه شود نه دستور تخلیه).
• اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ : دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
• اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۷۶ (که شرایط دستور تخلیه فوری را ندارند) : در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد اما رویه غالب صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است هرچند برخی محاکم ممکن است شورا را صالح بدانند. توصیه می شود در این موارد با وکیل مشورت شود.

مراحل طرح دعوای تخلیه و صدور حکم :

1. تنظیم دادخواست : دادخواست تخلیه ید به همراه دلایل و مستندات (قرارداد اجاره اظهارنامه گواهی عدم پرداخت اجاره از بانک عکس یا گزارش کارشناسی در مورد خسارت و…) تهیه می شود.
2. ثبت دادخواست : از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست ثبت و به مرجع صالح (شورا یا دادگاه) ارسال می شود.
3. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ : وقت جلسه رسیدگی تعیین و به طرفین (موجر و مستأجر) ابلاغ می شود.
4. جلسه رسیدگی : طرفین یا وکلای آن ها در جلسه حاضر شده دفاعیات و دلایل خود را ارائه می دهند. ممکن است نیاز به جلسات متعدد ارجاع به کارشناسی (مثلاً برای ارزیابی خسارت یا حق کسب و پیشه) یا تحقیق محلی باشد.
5. صدور رأی (حکم تخلیه) : قاضی پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات رأی خود را مبنی بر پذیرش یا رد دعوای تخلیه صادر می کند.
6. تجدیدنظرخواهی : رأی صادره (حکم تخلیه) معمولاً قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است (برخلاف دستور تخلیه که قطعی است).
7. قطعیت حکم و صدور اجرائیه : پس از طی مراحل تجدیدنظر یا انقضای مهلت آن حکم قطعی شده و موجر می تواند درخواست صدور اجرائیه کند.
8. اجرای حکم : اجرائیه به مستأجر ابلاغ و مهلتی (معمولاً ۱۰ روز) برای تخلیه داده می شود. در صورت عدم تخلیه اجرای حکم توسط مأمورین اجرا و در صورت لزوم با کمک نیروی انتظامی انجام می شود.

این فرآیند به دلیل لزوم رسیدگی قضایی امکان دفاع مستأجر و قابلیت تجدیدنظرخواهی ممکن است چندین ماه به طول انجامد.

حقوق و تکالیف موجر در برابر مستأجر

حقوق موجر :

• دریافت اجاره بها در مواعد مقرر.
• حق درخواست تخلیه ملک پس از انقضای مدت یا تحقق شرایط قانونی فسخ.
• حق درخواست جبران خسارات وارده به ملک ناشی از تعدی یا تفریط مستأجر.
• حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای قرارداد و عدم تخلیه.
• حق ممانعت از انتقال به غیر یا تغییر کاربری در صورت عدم توافق یا منع قانونی/قراردادی.

تکالیف موجر :

• تسلیم عین مستأجره به مستأجر در وضعیتی که قابلیت استفاده داشته باشد (ماده ۴۷۶ و ۴۷۷ قانون مدنی).
• انجام تعمیرات اساسی و کلی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده (مگر خلاف آن شرط شده باشد).
• استرداد مبلغ ودیعه یا سند تضمین همزمان با تخلیه یا سپردن آن به دایره اجرا (ماده ۴ قانون ۱۳۷۶).

حقوق و تکالیف مستأجر در برابر موجر

حقوق مستأجر :

• مالکیت منافع عین مستأجره در طول مدت قرارداد.
• حق استفاده متعارف از ملک مطابق با قرارداد و قانون.
• حق درخواست انجام تعمیرات اساسی از موجر.
• امنیت و آرامش در استفاده از ملک (عدم ایجاد مزاحمت توسط موجر).

تکالیف مستأجر :

• پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر (ماده ۴۹۰ قانون مدنی).
• استفاده متعارف از ملک و مطابق با کاربری تعیین شده (ماده ۴۹۲ قانون مدنی).
• عدم تعدی و تفریط در نگهداری ملک.
• انجام تعمیرات جزئی و غیر اساسی که مربوط به استفاده مستمر است (مگر خلاف آن شرط شده باشد).
• تخلیه ملک پس از انقضای مدت قرارداد.
• عدم انتقال به غیر در صورت ممنوعیت قراردادی (ماده ۴۷۴ قانون مدنی).

مطالبه اجور معوقه و خسارات وارده

در کنار درخواست تخلیه موجر می تواند دعاوی مالی زیر را نیز علیه مستأجر مطرح کند :

1. مطالبه اجور معوقه : درخواست پرداخت اجاره بهای پرداخت نشده مربوط به دوران قرارداد. این دعوا بسته به مبلغ خواسته در صلاحیت شورای حل اختلاف (تا سقف قانونی نصاب شورا) یا دادگاه عمومی حقوقی است.
2. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه : درخواست پرداخت خسارت ناشی از تأخیر در پرداخت اجاره بها. مبدأ محاسبه این خسارت معمولاً تاریخ مطالبه رسمی (تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا تاریخ تقدیم دادخواست) است.
3. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف : درخواست پرداخت معادل اجاره بهای ملک برای مدت زمانی که مستأجر پس از پایان قرارداد و با وجود درخواست موجر ملک را در تصرف داشته است. این مبلغ توسط کارشناس تعیین می شود.
4. مطالبه خسارات وارده به ملک : اگر مستأجر به دلیل تعدی یا تفریط خسارتی به عین مستأجره وارد کرده باشد موجر می تواند با تقدیم دادخواست مطالبه خسارت و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس جبران آن را مطالبه کند.

نکته : به موجب ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین از مستأجر دریافت کرده باشد و مدعی ورود خسارت به ملک یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی قبوض باشد می تواند همزمان با سپردن ودیعه به دایره اجرا گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان را نیز به دایره اجرا تحویل دهد تا به میزان مورد ادعا از مبلغ ودیعه کسر و مابقی به مستأجر پرداخت شود.

این دعاوی مالی می توانند همزمان با دعوای تخلیه یا به صورت جداگانه مطرح شوند.

اهمیت مشاوره با وکیل متخصص

مسائل مربوط به روابط موجر و مستأجر تخلیه حق کسب و پیشه و مطالبه خسارات دارای پیچیدگی های قانونی و رویه های قضایی متفاوتی است. قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تفاوت های بنیادینی دارند و تشخیص اینکه کدام قانون حاکم است و کدام راهکار (دستور تخلیه یا حکم تخلیه) باید انتخاب شود نیاز به دانش حقوقی دقیق دارد.

توصیه اکید می شود که پیش از هرگونه اقدام قانونی حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت نمایید. وکیل می تواند :

• قرارداد شما را بررسی و قانون حاکم بر آن را مشخص کند.
• بهترین و سریع ترین راهکار قانونی را به شما پیشنهاد دهد.
• مدارک لازم را برای شما جمع آوری و دادخواست یا درخواست مناسب را تنظیم کند.
• شما را در جلسات رسیدگی همراهی کرده و از حقوق شما دفاع نماید.
• روند اجرای دستور یا حکم تخلیه و وصول مطالبات را پیگیری کند.

اقدام بدون مشورت حقوقی ممکن است منجر به اتلاف وقت هزینه اضافی و حتی رد دعوا به دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی شود.

نتیجه گیری تحلیلی و منطقی

مواجهه با مستأجر لجباز چالشی است که با اتکا به راهکارهای قانونی پیش بینی شده در قوانین جمهوری اسلامی ایران قابل مدیریت است. سه راهکار اصلی شامل ارسال اظهارنامه رسمی درخواست دستور تخلیه فوری (در صورت وجود شرایط قانون ۱۳۷۶) و طرح دعوای تخلیه برای صدور حکم تخلیه (در سایر موارد) ابزارهایی هستند که موجر می تواند برای استیفای حقوق خود از آن ها بهره ببرد. انتخاب راهکار مناسب بستگی به شرایط خاص هر پرونده نوع قرارداد و قانون حاکم بر آن دارد.

در کنار تخلیه امکان مطالبه اجور معوقه خسارت تأخیر تأدیه اجرت المثل ایام تصرف و خسارات وارده به ملک نیز برای موجر وجود دارد. مستندسازی دقیق (قرارداد مکتوب رسید پرداخت ها اظهارنامه ها عکس از خسارات) نقش کلیدی در موفقیت دعاوی دارد.

با توجه به پیچیدگی های قانونی و تفاوت رویه های قضایی اکیداً توصیه می شود پیش از هر اقدامی از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص بهره مند شوید تا از حقوق خود به بهترین نحو دفاع کرده و از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری نمایید. اقدام آگاهانه و مبتنی بر قانون مؤثرترین راه برای حل اختلافات ناشی از روابط استیجاری است.

پرسش و پاسخ (سوالات متداول)

۱. سریع ترین راه قانونی برای تخلیه مستأجری که قراردادش تمام شده چیست؟

پاسخ : اگر قرارداد اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ باشد (یعنی کتبی با مدت معین و دارای امضای موجر مستأجر و دو نفر شاهد باشد) سریع ترین راه درخواست دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (برای قراردادهای عادی) یا اداره اجرای ثبت (برای قراردادهای رسمی) است. به موجب ماده ۳ این قانون این دستور ظرف یک هفته صادر و معمولاً ظرف چند روز اجرا می شود و نیازی به جلسه رسیدگی ندارد. اگر قرارداد شما شرایط فوق را ندارد باید از طریق طرح دعوا حکم تخلیه بگیرید که زمان برتر است.

۲. آیا موجر می تواند در صورت عدم پرداخت اجاره بها قفل در را عوض کند یا آب و برق ملک را قطع کند؟

پاسخ : خیر مطلقاً. این اقدامات مصداق خودسری و جرایمی مانند ممانعت از حق یا حتی تصرف عدوانی محسوب شده و می تواند منجر به محکومیت کیفری و حقوقی برای موجر شود. موجر برای وصول اجاره بها یا تخلیه ملک باید منحصراً از طریق راهکارهای قانونی مانند ارسال اظهارنامه طرح دعوای مطالبه اجور معوقه درخواست فسخ قرارداد (در صورت وجود شرایط) و درخواست تخلیه از طریق مراجع قضایی (شورا یا دادگاه) اقدام نماید. توسل به اقدامات غیرقانونی موضع موجر را در دعاوی احتمالی تضعیف خواهد کرد.

۳. اگر قرارداد اجاره به صورت شفاهی باشد چگونه می توان مستأجر را تخلیه کرد؟

پاسخ : قراردادهای شفاهی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و مزیت دستور تخلیه فوری نمی شوند. در این حالت روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی و در صورت تجاری بودن ملک و شرایط خاص قانون ۱۳۵۶ خواهد بود. برای تخلیه موجر باید :

• اثبات وجود رابطه استیجاری : ابتدا باید وجود قرارداد اجاره شفاهی و شرایط آن (مانند مدت و مبلغ اجاره) را از طریق ادله دیگر مانند شهادت شهود پرینت حساب بانکی مبنی بر واریز اجاره بها یا اقرار ضمنی مستأجر اثبات کند.
• ارسال اظهارنامه : ارسال اظهارنامه مبنی بر درخواست تخلیه به دلیل انقضای مدت (اگر مدت قابل اثبات باشد) یا دلایل دیگر.
• طرح دعوای تخلیه : تنظیم دادخواست تخلیه و تقدیم آن به مرجع صالح (معمولاً شورای حل اختلاف برای اماکن مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی برای اماکن تجاری). دادگاه پس از رسیدگی و احراز شرایط حکم تخلیه صادر خواهد کرد که پس از قطعیت قابل اجراست. این فرآیند به مراتب طولانی تر از دستور تخلیه فوری است.

پیشنهاد مراجعه به وکیل یا مراجع قانونی

همان طور که در طول مقاله تأکید شد دعاوی مربوط به تخلیه و روابط موجر و مستأجر می تواند جنبه های فنی و حقوقی پیچیده ای داشته باشد. قوانین متعددی بر این روابط حاکم است و رویه های قضایی نیز ممکن است در جزئیات متفاوت باشند.

فلذا قویاً پیشنهاد می شود :

• دریافت مشاوره حقوقی : پیش از هرگونه اقدام حتماً با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از حقوق خود و بهترین مسیر قانونی مطلع شوید.
• استفاده از خدمات وکالتی : در صورت نیاز به طرح دعوا یا دفاع در برابر ادعاهای مستأجر استفاده از خدمات وکیل می تواند شانس موفقیت شما را به میزان قابل توجهی افزایش دهد و از اشتباهات احتمالی جلوگیری کند.
• مراجعه به مراجع قانونی : برای پیگیری حقوق خود فقط از طریق مراجع قانونی صالح (دفاتر خدمات الکترونیک قضایی شورای حل اختلاف دادگاه های عمومی حقوقی اداره اجرای ثبت) اقدام نمایید و از هرگونه اقدام خودسرانه پرهیز کنید.

به یاد داشته باشید که اقدام قانونی و مستند بهترین راه برای حفظ حقوق و جلوگیری از مشکلات بعدی است.