مدارک مورد نیاز انتقال سند ملک

برای انتقال سند ملک، به یک سری مدارک مهم نیاز دارید که بدون آن ها معامله قانونی نمی شود. از شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده گرفته تا سند مالکیت اصلی و مفاصاحساب های مختلف، همه باید آماده باشند تا معامله تان قانونی و بدون دردسر پیش برود.

خب، راستش را بخواهید، خریدوفروش ملک، یکی از مهم ترین و گاهی اوقات پیچیده ترین تصمیم های زندگی هر کسی است. از پیدا کردن ملک دلخواهتان گرفته تا توافق بر سر قیمت و در نهایت، انتقال سند ملک، هر مرحله ای داستان خودش را دارد و کلی ظرافت و نکته تو دلش جا داده. حالا فرض کنید کلی وقت و انرژی گذاشته اید، ملک رویایی تان را پیدا کرده اید یا خریدار دست به نقدی برای ملک تان پیدا شده، اما سر یه سری مدارک کوچک یا ناآگاهی از مراحل، کار گره می خورد. دست روی دلمان نگذارید که چقدر این اتفاقات دلخراش است! هدف ما توی این مقاله اینه که همه چیز رو صاف و پوست کنده، با یه زبان خودمانی، برایتان روشن کنیم تا دیگه دغدغه ای بابت مدارک مورد نیاز انتقال سند ملک، مراحلش و هزینه هاش نداشته باشید.

چرا باید حواسمان به فرایند انتقال سند ملک باشد؟

حتماً شنیده اید که می گویند ملک، سندش نباشد، انگار نیست. این جمله خیلی مهم است، چون توی کشور ما، تا وقتی سند ملک به نامتان نخورده، شما رسماً مالک نیستید. یعنی هر اتفاقی هم که بیفتد، اگر سندی دستتان نباشد، حرفتان ارزش حقوقی چندانی ندارد. حالا تصور کنید ملک تان را با هزار امید و آرزو خریده اید، کلی هم پول پرداخت کرده اید، اما چون حواستان به مدارک لازم برای انتقال سند ملک نبوده، معامله درست و حسابی ثبت نشده است. آن وقت است که مشکلات شروع می شود و ممکن است خدای ناکرده گرفتار کلاهبرداری یا دردسرهای حقوقی طولانی شوید. پس آگاهی از تمام جزئیات این فرایند، مثل نفس کشیدن، برایتان حیاتی است تا هم معامله ای امن داشته باشید و هم خیال تان از بابت مالکیت، راحتِ راحت باشد.

اصلا انتقال سند ملک یعنی چی و کی اتفاق می افته؟

بگذارید خیلی ساده بگوییم، انتقال سند ملک یعنی اینکه مالکیت یک ملک (مثلاً یک خانه، آپارتمان، زمین یا حتی یک مغازه) از یک نفر (فروشنده) به نفر دیگر (خریدار) به صورت قانونی و رسمی منتقل بشود. این کار با ثبت شدن نام خریدار جدید در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت انجام می شود و سند جدیدی به نام او صادر می گردد (یا سند قبلی اصلاح می شود). این اتفاق معمولاً در چند حالت پیش می آید:

• خرید و فروش: رایج ترین حالت که شما ملکی را می فروشید یا می خرید.
• صلح: گاهی اوقات افراد می خواهند ملک را به صورت رایگان یا با مبلغی ناچیز به کسی منتقل کنند، مثل پدر و مادر به فرزند.
• ارث: وقتی کسی فوت می کند و ملکش به ورثه می رسد، باید سند به نام آن ها منتقل شود.
• هبه یا وقف: ملک به کسی بخشیده می شود یا برای امور خیریه وقف می شود.

در هر کدام از این حالت ها، هرچند جزئیات ممکن است کمی فرق کند، اما اصل ماجرا یکی است: باید مدارک کامل و مراحل قانونی طی شود تا انتقال مالکیت به صورت رسمی انجام شود و ثبت گردد. ما اینجا بیشتر روی حالت خرید و فروش تمرکز می کنیم که رایج تر است.

مراحل گام به گام انتقال سند ملک (از صفر تا صد)

انتقال سند ملک، مثل یک پازل چندتکه است که باید همه تکه هایش را درست کنار هم بگذاریم. بیایید مرحله به مرحله پیش برویم تا ببینیم داستان از کجا شروع می شود و به کجا ختم می گردد:

گام اول: توافق و مبایعه نامه (سندی که خیالتان را راحت می کند)

همه چیز از یک توافق شروع می شود؛ وقتی شما به عنوان خریدار، ملک را می پسندید و بر سر قیمت با فروشنده به تفاهم می رسید. اما این توافق کلامی، برای خودش بار حقوقی ندارد و باید حتماً مکتوب شود. اینجا پای مبایعه نامه به میدان باز می شود.

قولنامه یا مبایعه نامه؟ فرقش چیه؟

خیلی ها قولنامه و مبایعه نامه را یکی می دانند، اما فرق مهمی بین این دو وجود دارد. قولنامه (یعنی قول می دهم بفروشم یا قول می دهم بخرم) در گذشته بیشتر استفاده می شد و بار حقوقی کمتری داشت. در واقع یک تعهد دوطرفه بود برای انجام معامله در آینده. اما مبایعه نامه (یعنی من خریدم یا من فروختم)، یک قرارداد قطعی خرید و فروش است، حتی اگر هنوز سند رسمی منتقل نشده باشد. در مبایعه نامه، خرید و فروش انجام شده تلقی می شود و فقط مراحل انتقال سند رسمی باقی می ماند. برای همین، همیشه سعی کنید مبایعه نامه تنظیم کنید که از نظر قانونی بسیار محکم تر و قابل استنادتر است و در صورت بروز مشکل، می توانید با آن به مراجع قانونی مراجعه کنید.

نکاتی که توی مبایعه نامه باید حسابی بهشون دقت کنید:

مبایعه نامه قلب معامله شماست، پس باید با دقت فراوان تنظیم شود و همه جزئیات تویش ذکر شود تا بعدها کارتان گره نخورد. این نکات را فراموش نکنید:

• مشخصات کامل خریدار و فروشنده: اسم و فامیل، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس دقیق محل سکونت و کد پستی، و شماره های تماس طرفین باید بدون غلط املایی و کاملاً دقیق نوشته شود. اگر وکیل دارد، مشخصات وکیل و شماره وکالت نامه هم باید قید گردد.
• مشخصات کامل ملک: پلاک ثبتی، کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)، متراژ دقیق، آدرس پستی ملک و کد پستی آن، حدود اربعه (محدوده ملک از چهار طرف)، تعداد اتاق ها و طبقه (برای آپارتمان)، و تمام امکانات ملک (پارکینگ، انباری، آسانسور) را با جزئیات بنویسید.
• قیمت کل معامله و شیوه پرداخت: قیمت دقیق ملک (به عدد و حروف)، نحوه پرداخت (مثلاً چقدر پیش پرداخت، چقدر به صورت چک، چقدر موقع تنظیم سند در دفترخانه)، شماره چک ها و تاریخ وصول آن ها.
• زمان دقیق حضور در دفترخانه و تحویل ملک: روز و ساعت دقیق حضور در دفترخانه برای انتقال رسمی سند و همچنین تاریخ دقیق تحویل ملک به خریدار، حتماً ذکر شود.
• شروط فسخ معامله (خیارات) و جریمه دیرکرد/فسخ: این بخش خیلی مهم است! شرایطی که هر یک از طرفین می توانند معامله را فسخ کنند (که به آن ها خیارات معامله می گویند) و مبلغ جریمه دیرکرد در حضور در دفترخانه یا در صورت فسخ یک طرفه معامله، باید شفاف باشد. خیلی وقت ها یک مبلغی به عنوان وجه التزام (جریمه) در نظر می گیرند.
• فهرست دقیق منصوبات و ملزومات ملک: هر چیزی که روی ملک هست و قرار است همراه ملک به خریدار تحویل داده شود (مثل کابینت، پکیج، کولر، کمد دیواری، خط تلفن و…) را لیست کنید. این کار جلوی سوءتفاهم های بعدی را می گیرد.
• تکلیف بدهی ها و هزینه های جاری ملک: مشخص کنید که تا تاریخ تحویل ملک یا تاریخ تنظیم سند، چه کسی مسئول پرداخت قبوض (آب، برق، گاز، تلفن)، شارژ ساختمان، عوارض و مالیات های مربوط به ملک است. معمولاً این هزینه ها تا زمان تحویل ملک بر عهده فروشنده است.
• وضعیت حقوقی ملک: اگر ملک دارای وام، در رهن بانک، در اجاره مستاجر، یا دارای هرگونه مشکل حقوقی (مثلاً در طرح شهرداری) است، حتماً با جزئیات کامل و توافقات مربوطه در مبایعه نامه ذکر شود.

بنگاه املاک معتبر و کد رهگیری: چرا مهم اند؟

تنظیم مبایعه نامه در یک بنگاه املاک معتبر و دارای مجوز، خیلی خیلی مهم است. چرا؟ چون این بنگاه ها دسترسی به سامانه سراسری املاک و مستغلات کشور دارند و می توانند معامله شما را در این سامانه ثبت کنند. بعد از ثبت، یک کد رهگیری به مبایعه نامه شما اختصاص داده می شود. این کد رهگیری مثل اثر انگشت معامله شماست و جلوی فروش یک ملک به چندین نفر را می گیرد. با داشتن کد رهگیری، خیالتان راحت است که معامله شما در یک سیستم واحد ثبت شده و رسمیت بیشتری پیدا کرده است. پس حتماً برای تنظیم مبایعه نامه به مشاور املاک مجاز مراجعه کنید و کد رهگیری دریافت نمایید.

گام دوم: جمع آوری مدارک و استعلام های لازم (کار فروشنده)

بعد از اینکه مبایعه نامه تنظیم و کد رهگیری گرفته شد، نوبت به فروشنده می رسد که آستین بالا بزند و مدارک مورد نیاز انتقال سند ملک را جمع آوری کند و استعلامات لازم را بگیرد. این قسمت شاید کمی زمان بر باشد، اما برای اینکه کار توی دفترخانه لنگ نماند، حسابی باید بهش دقت کرد.

مدارک هویتی و سند ملکی:

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی: هم فروشنده (و تمام مالکین در صورت چند نفر بودن) و هم خریدار (و همه خریداران) باید این مدارک را داشته باشند. اگر وکیل دارد، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی وکیل به همراه اصل وکالت نامه معتبر.
• اصل سند مالکیت: چه سند تک برگ باشد و چه سند منگوله دار قدیمی، اصل سند باید ارائه شود.
• اصل بنچاق: بنچاق، در واقع سند مالکیت قبلی ملک است که مشخص می کند ملک چطور به دست فروشنده رسیده است. در گذشته بنچاق های دست نویس رایج بود. امروزه گاهی اوقات در اسناد تک برگ جدید، اطلاعات بنچاق هم داخل سند درج می شود یا دیگر نیازی به بنچاق فیزیکی نیست. اما اگر سند قدیمی است یا دفترخانه درخواست کرد، باید بنچاق هم ارائه شود.
• گواهی پایان کار ساختمان یا عدم خلاف شهرداری: برای املاک دارای بنا (مثل آپارتمان، خانه ویلایی)، این گواهی نشان می دهد که ساختمان طبق نقشه های تایید شده و بدون تخلف ساخته شده و یا اگر تخلفی داشته، جریمه اش پرداخت و مشکلش حل شده است.
• صورت جلسه تفکیکی: برای آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی، این صورت جلسه جزئیات تقسیم واحدها، مشاعات و حدود اربعه هر واحد را مشخص می کند و از مدارک لازم برای انتقال سند آپارتمان است.

مفاصاحساب ها و تسویه حساب های مالی:

فروشنده باید مطمئن شود که هیچ بدهی ای روی ملک باقی نمانده است. این کار با گرفتن مفاصاحساب از نهادهای مختلف انجام می شود:

• مفاصاحساب شهرداری: این شامل موارد زیر است:
  • عوارض نوسازی و پسماند: عوارضی که سالانه به شهرداری پرداخت می شود.
  • بهای واریزی به حساب آموزش وپرورش: این هزینه برای ساخت و توسعه مدارس دریافت می شد که امروزه به عوارض نوسازی اضافه شده است.
  • جریمه خلافی (در صورت وجود): اگر ملک خلافی ساختمانی داشته و جریمه ای برایش بریده شده، باید تسویه شود.
• مفاصاحساب دارایی (مالیات نقل و انتقال ملک): این مالیات بر عهده فروشنده است و معمولاً بر اساس ارزش منطقه ای ملک (که با قیمت واقعی ملک تفاوت دارد) محاسبه می شود. درصدی از این ارزش (مثلاً ۴%) به عنوان مالیات دریافت می گردد.
• مفاصاحساب بیمه تامین اجتماعی: این مورد فقط برای املاک تجاری کاربرد دارد و برای املاک مسکونی نیاز نیست.
• تسویه قبوض: قبوض آب، برق، گاز و تلفن باید تا تاریخ انتقال سند یا تحویل ملک، تسویه شده باشند.
• گواهی عدم بدهی شارژ ساختمان: برای آپارتمان ها، باید گواهی از مدیریت ساختمان گرفته شود که فروشنده هیچ بدهی شارژی ندارد.

استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک:

دفترخانه اسناد رسمی خودش این استعلام را می گیرد تا مطمئن شود:

• ملک در رهن بانک، بازداشت یا توقیف نیست.
• ملک در مسیر طرح های عمرانی دولتی یا شهرداری قرار ندارد.
• مشکل حقوقی دیگری برای انتقال سند وجود ندارد.

مدارک خاص برای شرایط ویژه:

گاهی اوقات شرایط ملک خاص است و نیاز به مدارک مورد نیاز انتقال سند ملک بیشتری دارید:

• املاک ورثه ای: علاوه بر مدارک بالا، باید «گواهی حصر وراثت» (برای مشخص شدن ورثه قانونی) و «فرم مالیات بر ارث» (ماده ۱۷ گواهی) که نشان دهنده تسویه مالیات بر ارث است، ارائه شود.
• املاک در رهن بانک: اگر ملک در رهن بانک است (مثلاً برای وام مسکن)، باید از بانک نامه «فک رهن» یا «تسویه حساب» گرفته شود.
• املاک اوقافی: برای این املاک، گواهی از سازمان اوقاف و امور خیریه لازم است.
• معامله با وکیل: اگر یکی از طرفین یا هر دو، با وکیل معامله می کنند، اصل و کپی وکالت نامه معتبر و دارای اعتبار زمانی باید ارائه شود.

یادتان باشد، همیشه بهتر است قبل از هر اقدامی، با دفترخانه ای که قصد تنظیم سند را در آن دارید، تماس بگیرید و لیست دقیق و به روز مدارک را از آن ها بپرسید. چون ممکن است بسته به نوع ملک و قوانین جاری، مدارک جدیدی لازم باشد.

گام سوم: ثبت نهایی سند توی دفترخانه اسناد رسمی

بعد از جمع آوری همه مدارک انتقال سند ملک و گرفتن استعلامات، نوبت به مرحله آخر و هیجان انگیزترین بخش کار می رسد: حضور در دفترخانه اسناد رسمی.

دفترخانه اسناد رسمی چه کاره است؟

دفترخانه اسناد رسمی، جایی است که معاملات رسمی ثبت می شوند. سردفتر و دفتریار مسئولیت دارند که صحت مدارک را بررسی کنند، مطمئن شوند همه چیز قانونی است و بعد سند رسمی را تنظیم و ثبت کنند. آن ها یک جورایی ناظر بر اجرای صحیح قوانین هستند.

حضور شما یا وکیلتان لازمه!

در روز مشخص شده در مبایعه نامه، هم خریدار و هم فروشنده (یا وکلای قانونی شان) باید حتماً در دفترخانه حضور داشته باشند. همه مدارک تکمیل شده و مفاصاحساب ها را هم با خودتان ببرید. سردفتر متن سند رسمی را برایتان می خواند و اگر همه چیز اوکی بود، امضاها انجام می شود.

اگر یکی از طرفین نیومد، چکار کنیم؟ (گواهی عدم حضور)

یکی از کابوس های معامله، عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه است. فرض کنید فروشنده سر موعد مقرر نیامد و شما هم نمی توانید با او تماس بگیرید. در این حالت، شما به عنوان خریدار باید تا پایان ساعت کاری در دفترخانه بمانید و از سردفتر «گواهی عدم حضور» بگیرید. این گواهی، سند بسیار مهمی است که نشان می دهد شما به تعهدتان عمل کرده اید، اما طرف مقابل نه. با این گواهی می توانید به دادگاه مراجعه کرده و پیگیری های حقوقی لازم (مثل الزام به تنظیم سند، یا دریافت جریمه فسخ معامله که در مبایعه نامه قید شده بود) را انجام دهید.

امضا و تحویل سند، و رمز تصدیق الکترونیکی

بعد از اینکه مدارک بررسی شد، مالیات ها و هزینه های مربوطه پرداخت شد و متن سند رسمی توسط طرفین خوانده و تایید گردید، سند امضا می شود. حالا ملک رسماً به نام خریدار منتقل شده است. دفترخانه یک نسخه از سند را به شما (خریدار) تحویل می دهد. همچنین، با رسمی شدن اسناد تک برگ، یک کد رهگیری و رمز تصدیق الکترونیکی هم به شما داده می شود که می توانید با آن از طریق سامانه ثبت اسناد، وضعیت سند خود را پیگیری کنید. این پایان خوش ماجراست و شما صاحب یک سند رسمی تک برگ شده اید!

یک چک لیست کامل از مدارک مورد نیاز برای انتقال سند ملک

برای اینکه هنگام مدارک مورد نیاز سند زدن خانه یا هر نوع ملکی به مشکل نخورید، یک چک لیست کامل از مدارکی که هم فروشنده و هم خریدار باید آماده کنند، برایتان آورده ایم. این چک لیست را می توانید پرینت بگیرید و موقع آماده کردن مدارک، تیک بزنید:

مدارکی که فروشنده باید آماده کند:

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی (و همه مالکین در صورت وجود)
• اصل سند مالکیت (چه تک برگ و چه منگوله دار)
• اصل بنچاق (در صورت لزوم و درخواست دفترخانه)
• گواهی پایان کار یا عدم خلاف شهرداری (برای املاک دارای بنا)
• صورت جلسه تفکیکی (فقط برای آپارتمان ها و مجتمع ها)
• مفاصاحساب شهرداری (عوارض نوسازی، پسماند، واریزی آموزش وپرورش، جریمه خلافی)
• مفاصاحساب دارایی (مالیات نقل و انتقال ملک)
• مفاصاحساب بیمه تامین اجتماعی (فقط برای املاک تجاری)
• قبوض تسویه شده (آب، برق، گاز، تلفن) تا تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه
• گواهی عدم بدهی شارژ ساختمان (برای آپارتمان ها)
• کد پستی ملک
• اصل و کپی وکالت نامه معتبر (در صورت حضور وکیل)
• مدارک خاص ملک ورثه ای (گواهی حصر وراثت، فرم مالیات بر ارث ماده ۱۷)
• نامه فک رهن یا تسویه حساب از بانک (اگر ملک در رهن باشد)
• گواهی از سازمان اوقاف (اگر ملک اوقافی باشد)

مدارکی که خریدار باید آماده کند:

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی (و همه خریداران در صورت وجود)
• کد پستی محل اقامت
• اصل و کپی وکالت نامه معتبر (در صورت حضور وکیل)

هزینه های انتقال سند ملک (سهم هر کس چقدره؟)

وقتی پای انتقال سند ملک به میان می آید، هزینه ها هم بخش جدایی ناپذیری از ماجرا هستند. بعضی از این هزینه ها بر عهده فروشنده است، بعضی بر عهده خریدار، و بعضی هم قابل توافق هستند. بیایید دقیق تر بررسی کنیم:

معمولاً فروشنده چه هزینه هایی را پرداخت می کند؟

طبق عرف و قانون، بخش عمده ای از هزینه ها بر عهده فروشنده است، چون اوست که قصد فروش و انتقال مالکیت را دارد:

• مالیات نقل و انتقال ملک: این مهم ترین هزینه است و معمولاً بر عهده فروشنده است که بر اساس ارزش منطقه ای ملک (نه ارزش واقعی) توسط اداره دارایی محاسبه می شود.
• عوارض نوسازی و پسماند شهرداری: تمام بدهی های مربوط به عوارض سالیانه شهرداری تا تاریخ انتقال سند.
• هزینه های مربوط به پایان کار و مفاصاحساب ها: شامل هزینه های اخذ گواهی پایان کار، تسویه جریمه خلافی شهرداری (اگر وجود داشته باشد) و سایر هزینه های مربوط به گرفتن مفاصاحساب های مختلف.
• بدهی های قبلی ملک: هرگونه بدهی قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان تا تاریخ تحویل ملک به خریدار.
• مفاصاحساب بیمه (برای ملک تجاری): تسویه حساب با سازمان تامین اجتماعی برای املاک تجاری.
• بخشی از حق التحریر دفترخانه: هزینه تنظیم سند رسمی در دفترخانه که معمولاً به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود، اما عرفاً بخش بزرگتری بر عهده فروشنده است.

معمولاً خریدار چه هزینه هایی را پرداخت می کند؟

خریدار هم هزینه های خودش را دارد، هرچند کمتر از فروشنده است:

• حق کمیسیون مشاور املاک: سهم خریدار از حق الزحمه مشاور املاک که بر اساس تعرفه مصوب اتحادیه املاک محاسبه می شود.
• هزینه صدور سند تک برگ جدید: در صورتی که سند قدیمی (منگوله دار) باشد و نیاز به تبدیل به سند تک برگ جدید باشد.
• بخشی از حق التحریر دفترخانه: سهم خریدار از هزینه تنظیم سند رسمی.

هزینه های مشترک و توافقی

بعضی هزینه ها هم ممکن است بین خریدار و فروشنده مشترک باشد یا بر اساس توافق آن ها تقسیم شود. مثلاً حق التحریر دفترخانه که همانطور که گفتیم، معمولاً بین دو طرف تقسیم می شود. این توافقات باید حتماً در مبایعه نامه قید شود تا بعدها حرف و حدیثی پیش نیاید.

هزینه	معمولاً بر عهده	توضیحات
مالیات نقل و انتقال ملک	فروشنده	بر اساس ارزش منطقه ای دارایی (معمولاً 4%)
عوارض شهرداری (نوسازی، پسماند و …)	فروشنده	بدهی های تا تاریخ انتقال سند
مفاصاحساب تامین اجتماعی	فروشنده	فقط برای املاک تجاری
قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ	فروشنده	تا تاریخ تحویل یا انتقال سند
حق کمیسیون مشاور املاک	خریدار و فروشنده (توافقی)	بر اساس تعرفه اتحادیه املاک
حق التحریر دفترخانه	خریدار و فروشنده (توافقی)	هزینه تنظیم سند رسمی
هزینه صدور سند تک برگ	خریدار	در صورت تبدیل سند منگوله دار به تک برگ

نکات حقوقی مهم که باید بدانید تا معامله ای امن داشته باشید

خرید و فروش ملک، فقط جمع آوری مدارک مورد نیاز انتقال سند ملک و پرداخت هزینه ها نیست. یک سری نکات حقوقی مهم هم هست که اگر بهشان توجه نکنید، ممکن است معامله تان به دردسر بیفتد. پس حواس تان را حسابی جمع کنید:

اهمیت استعلامات دقیق و به روز از تمامی مراجع

شاید فکر کنید استعلام گرفتن یک کار وقت گیر است، اما این کار به معنای واقعی کلمه، سپر بلای شماست! حتماً از اداره ثبت اسناد، شهرداری، دارایی و سایر مراجع مربوطه استعلام بگیرید تا از وضعیت حقوقی و مالی ملک مطمئن شوید. اینکه ملک در رهن نباشد، بدهی نداشته باشد، در طرح شهرداری نباشد، و خلافی ساختمانی نداشته باشد، همه چیزهایی است که استعلامات به شما می گویند و جلوی ضررهای بزرگ را می گیرد. برای انتقال سند زمین هم حتماً از کاربری زمین و عدم وجود مشکلات مربوط به جهاد کشاورزی یا منابع طبیعی مطمئن شوید.

سند منگوله دار یا تک برگ؟ کدام بهتر است؟

قدیم ترها سندها به صورت منگوله دار و چندبرگی بودند. اما الان چند سالی است که سندهای تک برگ جای آن ها را گرفته اند. سند تک برگ، هم امنیت بیشتری دارد (چون جعل آن سخت تر است)، هم اطلاعات کامل تری از ملک و مالک را شامل می شود (مثل مختصات جغرافیایی دقیق). اگر ملک شما هنوز سند منگوله دار دارد، بهتر است برای تبدیل آن به سند تک برگ اقدام کنید. این کار را می توانید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام دهید و از مزایای سند تک برگ بهره مند شوید.

خیارات معامله: حق فسخ معامله را بشناسید

در معاملات، یک سری اختیارات قانونی برای فسخ معامله وجود دارد که به آن ها خیارات می گویند. مثلاً اگر فروشنده اطلاعات غلطی داده باشد (خیار تدلیس)، یا اگر قیمت معامله با قیمت واقعی خیلی فرق داشته باشد (خیار غبن فاحش). خیلی وقت ها توی مبایعه نامه، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش نوشته می شود که یعنی شما تمام حقوق فسخ خودتان را از دست می دهید! پس موقع امضای مبایعه نامه، به این بخش حسابی دقت کنید و بدون آگاهی از مفهوم آن، هرگز چنین بندی را امضا نکنید. آگاهی از خیارات معامله می تواند در شرایط خاص، نجات بخش شما باشد.

چطور از کلاهبرداری جلوگیری کنیم؟ (کد رهگیری و بنگاه های مجاز)

متاسفانه بازار ملک همیشه پاتوق افراد سودجو هم بوده است. برای پیشگیری از کلاهبرداری (مثلاً فروش یک ملک به چند نفر)، این نکات را همیشه یادتان باشد:

• فقط با بنگاه های املاک دارای مجوز و معتبر کار کنید. شماره پروانه کسب آن ها را چک کنید.
• حتماً برای مبایعه نامه کد رهگیری دریافت کنید. کد رهگیری بهترین راه برای اطمینان از ثبت رسمی معامله در سامانه کشوری است.
• اصل سند ملک را از نزدیک ببینید و با مشخصات فروشنده تطبیق دهید.
• قبل از پرداخت مبالغ بالا، استعلامات لازم را انجام دهید.

کی به وکیل ملکی نیاز داریم؟

در اغلب معاملات ساده، شاید نیاز به وکیل نداشته باشید. اما در موارد زیر، حضور یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند خیلی به کارتان بیاید:

• املاک ورثه ای: پیچیدگی های حقوقی ارث، زیاد است و وکیل می تواند کمک بزرگی باشد.
• املاک دارای مشکلات حقوقی: اگر ملک در رهن است، در طرح شهرداری قرار دارد، یا پرونده قضایی دارد.
• معاملات با مبالغ بسیار بالا: برای اطمینان بیشتر و کاهش ریسک.
• وقتی یکی از طرفین، خارجی است: نیاز به آشنایی با قوانین بین المللی و ایرانی.
• اگر سند عادی (قولنامه) دارید: برای تبدیل آن به سند رسمی، مشورت با وکیل لازم است.

با مشکلات احتمالی چه کنیم؟

حتی با رعایت همه نکات، ممکن است مشکلاتی پیش بیاید؛ مثلاً فروشنده از دادن مدارک مورد نیاز انتقال سند ملک سرباز بزند، یا در دفترخانه حاضر نشود. در چنین شرایطی:

• گواهی عدم حضور بگیرید: اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد، حتماً گواهی عدم حضور دریافت کنید.
• نامه اخطار ارسال کنید: می توانید از طریق دفاتر خدمات قضایی الکترونیک، برای طرف مقابل اخطاریه قانونی بفرستید.
• به دادگاه مراجعه کنید: اگر با گفت وگو مشکل حل نشد، باید از طریق مراجع قضایی (دادگاه) پیگیری کنید تا طرف مقابل را به انجام تعهداتش الزام کنید یا خسارت بگیرید.

نتیجه گیری: با آگاهی، صاحب ملک خود شوید!

دیدید که مدارک مورد نیاز انتقال سند ملک و مراحلش، هرچند در ابتدا کمی پیچیده به نظر می رسد، اما با آگاهی و دقت کافی، کاملاً قابل مدیریت است. کافی است قدم به قدم پیش بروید، به نکات حقوقی توجه کنید و در هر مرحله ای که احساس نیاز کردید، از مشاورین املاک و حقوقدان های متخصص کمک بگیرید. هدف اصلی ما این بود که شما، چه خریدار باشید و چه فروشنده، با ذهنی باز و اطلاعات کامل وارد معامله شوید و از بروز هرگونه مشکل و دردسری جلوگیری کنید. با همین راهنمایی ها، می توانید با خیال راحت و گامی مطمئن، به سوی مالکیت خانه و کاشانه خودتان بروید یا ملک تان را به بهترین شکل بفروشید. معامله تان پر از خیر و برکت باشد!