فرق قولنامه با مبایعه نامه چیه

خیلی ها فکر می کنن قولنامه و مبایعه نامه مثل هم هستن، اما راستش رو بخواین این دوتا تفاوت های مهمی دارن که اگه تو معاملات ملکی یا خرید و فروش های دیگه ازشون بی خبر باشیم، ممکنه کار دستمون بده و کلی ضرر کنیم. در واقع، قولنامه یک سند تعهدیه که فقط قول انجام معامله رو در آینده می ده، در حالی که مبایعه نامه سند اصلی انتقال مالکیت هست و معامله رو همین الان قطعی می کنه.

اگه شما هم تو این زمینه ابهام دارین و می خواید با خیال راحت معامله کنید، با ما همراه باشید تا یک بار برای همیشه فرق قولنامه با مبایعه نامه رو زیر و رو کنیم. قراره جوری این موضوع رو براتون روشن کنیم که دیگه هیچ جای سوالی باقی نمونه و بتونید با دانش کافی قدم تو دنیای معاملات بذارید. پس حواستون رو جمع کنید که نکات حسابی به درد بخوری در راهه.

مبایعه نامه (بیع نامه) چیه؟

اول از همه بریم سراغ مبایعه نامه که اسمش کمی رسمی تره. مبایعه نامه یا همون بیع نامه، قرارداد اصلی خرید و فروش یک مال محسوب می شه. یعنی وقتی شما پای این قرارداد رو امضا می کنید، دیگه معامله به صورت قطعی انجام شده و مالکیت مال از فروشنده به خریدار منتقل می شه. تو این قرارداد دیگه بحث «قول دادن» نیست، بلکه حرف از «انتقال مالکیت» هست. در واقع، این سند نشون می ده که عین مال (مثلاً یک خونه یا ماشین) در ازای یک قیمت مشخص (ثمن) به دیگری واگذار شده.

اساس و ریشه قانونی مبایعه نامه رو می تونیم تو ماده ۳۳۸ قانون مدنی پیدا کنیم که می گه: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» یعنی چی؟ یعنی فروشنده مالکیت اون مال رو به خریدار منتقل می کنه و خریدار هم در ازای اون، مبلغ توافق شده رو پرداخت می کنه. پس مبایعه نامه، سند مالکیت قطعی و لازم الاجرای شماست. حالا ممکنه این مبایعه نامه تو بنگاه املاک تنظیم بشه و یک سند عادی تملیکی باشه یا اینکه بعداً تو دفتر اسناد رسمی تبدیل به سند رسمی بشه و اون وقت اعتبارش چندین برابر می شه.

ویژگی ها و آثار حقوقی مبایعه نامه

مبایعه نامه کلی ویژگی مهم داره که دونستن شون حسابی به کارتون میاد:

• انتقال مالکیت فوری: به محض اینکه مبایعه نامه رو امضا می کنید، مالکیت مال (مثلاً خونه یا زمین) به صورت قانونی به خریدار منتقل می شه. البته ممکنه تو قرارداد شرط دیگه ای گذاشته باشن، ولی اصل بر همینه.
• تعهدات قطعی: هم خریدار و هم فروشنده، تعهدات مشخص و قطعی دارن. مثلاً خریدار باید پول رو پرداخت کنه و فروشنده هم باید مال رو تحویل بده و برای انتقال سند رسمی همکاری کنه.
• قابلیت استناد در مراجع قضایی: اگه خدایی نکرده مشکلی پیش بیاد، می تونید با خیال راحت مبایعه نامه رو به دادگاه ببرید و بهش استناد کنید.
• کد رهگیری: برای معاملات املاک، مبایعه نامه معمولاً با کد رهگیری تنظیم می شه که خودش یک عالمه مزیت داره و حسابی از کلاهبرداری جلوگیری می کنه. این کد رهگیری سندیت مبایعه نامه رو خیلی بالاتر می بره.

پس کی مبایعه نامه تنظیم می کنیم؟ وقتی که دیگه همه چیز حاضره، پول آماده ست، مال آماده تحویله و می خوایم معامله رو یکسره کنیم و مالکیت رو رسماً منتقل کنیم. دیگه کش دادن و قول و قرار معنایی نداره.

قولنامه چیه؟

خب، حالا بریم سراغ قولنامه. اسمش روشه؛ «قول»نامه. این یعنی تو این سند، طرفین به هم «قول» می دن که کاری رو تو آینده انجام بدن. قولنامه در واقع یک پیش قرارداد یا یک تعهد به انجام معامله اصلی در آینده هست. این یعنی با امضای قولنامه، مالکیت مال منتقل نمی شه، بلکه فقط طرفین متعهد می شن که در یک زمان مشخص و با شرایط از پیش تعیین شده، معامله اصلی (همون مبایعه نامه) رو انجام بدن.

ریشه قانونی قولنامه رو می تونیم تو ماده ۱۰ قانون مدنی پیدا کنیم که معروف به «اصل آزادی قراردادها» هست. این ماده به ما اجازه می ده هر قراردادی رو که بخوایم، تا وقتی که با قانون مخالف نباشه، بین خودمون ببندیم. قولنامه هم دقیقاً بر اساس همین ماده شکل گرفته تا افراد بتونن برای آینده یک تعهدی رو بین خودشون ثبت کنن.

ویژگی ها و آثار حقوقی قولنامه

قولنامه هم مثل مبایعه نامه ویژگی های خاص خودش رو داره:

• عدم انتقال مالکیت: با امضای قولنامه، شما هنوز مالک اون مال نمی شید. فقط یک قول محکم گرفتید که در آینده مالک می شید.
• ایجاد تعهد به انجام معامله اصلی: هدف اصلی قولنامه اینه که فروشنده متعهد بشه مالش رو به کس دیگه ای نفروشه و خریدار هم متعهد بشه پولش رو جور کنه و معامله رو انجام بده.
• وجه التزام (جریمه): تو قولنامه معمولاً یک بند به اسم «وجه التزام» می ذارن. این یعنی اگه یکی از طرفین به قولش عمل نکرد، باید یک مبلغ مشخصی رو به عنوان جریمه به طرف مقابل بده. این جریمه باعث می شه که طرفین جدی تر به تعهداتشون عمل کنن.
• قابلیت استناد در دادگاه (فقط برای اثبات تعهد): قولنامه رو هم می شه به دادگاه برد، اما نه برای اثبات مالکیت، بلکه برای اثبات تعهد طرفین. یعنی می تونید از دادگاه بخواید که طرف مقابل رو مجبور به انجام معامله اصلی کنه.
• امکان ادعای تردید و انکار: از اونجایی که قولنامه یک سند عادیه، امکان داره که طرف مقابل ادعای تردید یا انکار کنه و بگه این امضا یا محتوای قولنامه از من نیست. (البته اثباتش کار سختیه، ولی این امکان وجود داره.)

حالا کی قولنامه تنظیم می کنیم؟ وقتی که هنوز شرایط لازم برای یک معامله قطعی فراهم نیست. مثلاً خریدار پولش رو کامل جور نکرده، یا فروشنده هنوز سند رسمی ملک رو آماده نکرده، یا ممکنه نیاز به استعلامات خاصی از ادارات باشه. تو این جور موقعیت ها، قولنامه به درد می خوره تا طرفین خیالشون راحت باشه که معامله قراره انجام بشه.

جدول مقایسه جامع: فرق قولنامه با مبایعه نامه

برای اینکه همه چیز براتون واضح تر بشه، بیاین تفاوت های اصلی این دو رو تو یک جدول مرتب و دقیق کنار هم بذاریم. این جدول مثل یک نقشه راه بهتون کمک می کنه تا سردرگم نشید و بهترین تصمیم رو بگیرید.

معیار مقایسه	قولنامه	مبایعه نامه
ماهیت حقوقی	سند تعهدی، پیش قرارداد برای آینده	سند تملیکی، قرارداد قطعی خرید و فروش
انتقال مالکیت	مالکیت را منتقل نمی کند، فقط تعهد به انتقال است	مالکیت را بلافاصله منتقل می کند (مگر با شرط خلاف)
اعتبار قانونی	سند عادی، اثبات تعهد در دادگاه دشوارتر است	سند عادی (قابل ثبت رسمی)، اعتبار اثباتی بالاتر دارد
نوع سند	معمولاً سند عادی	می تواند سند عادی باشد که به سند رسمی تبدیل می شود
زمان تنظیم	زمانی که شرایط معامله قطعی فراهم نیست (مثلاً کمبود پول، آماده نبودن سند)	زمانی که معامله قطعی است و همه چیز برای انتقال مالکیت مهیاست
تعهدات طرفین	تعهد به انجام معامله اصلی در آینده، تعهد فروشنده به عدم فروش به دیگری	تعهد به پرداخت ثمن (خریدار)، تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی (فروشنده)
قابلیت فسخ	نسبتاً آسان تر (با شروط ضمن عقد یا وجه التزام)	دشوارتر، نیاز به دلایل محکم و حکم قضایی دارد (مگر در موارد خیارات قانونی)
هزینه های تنظیم و ثبت	هزینه خاصی ندارد یا جزئی است (بر عهده تنظیم کننده یا توافق طرفین)	هزینه های دفترخانه و مالیات (معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود)
امکان اخذ کد رهگیری	ممکن است (در بنگاه های املاک)، ولی همیشه ضروری نیست	معمولاً با کد رهگیری تنظیم می شود (بخصوص در معاملات املاک)
نحوه پیگیری قانونی	دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» یا «اجبار به انجام تعهد»	دعوای «الزام به تحویل مبیع» یا «الزام به تنظیم سند رسمی» (با پشتوانه قوی تر)
اثر بر مال مورد معامله (حق تصرف)	حق تصرف فعلی ایجاد نمی کند (مگر با توافق)	حق تصرف و بهره برداری معمولاً منتقل می شود
امکان انتقال به غیر	معمولاً بدون رضایت طرف مقابل ممکن نیست (و ریسک بالایی دارد)	پس از انتقال مالکیت، خریدار می تواند آن را به غیر منتقل کند
دفعات تنظیم	معمولاً یک بار قبل از معامله اصلی	فقط یک بار برای هر معامله قطعی
ریسک های احتمالی	بیشتر (امکان فروش به چند نفر، عدم اجرای تعهد)	کمتر (با وجود کد رهگیری و استعلامات)

تفاوت های کلیدی و عمیق تر قولنامه و مبایعه نامه

حالا که جدول رو دیدیم، بیاین یک کم عمیق تر به این تفاوت ها نگاه کنیم تا دیگه هیچ شک و شبهه ای باقی نمونه و همه چی مثل روز روشن بشه.

۱. تفاوت در ماهیت (تعهد در برابر تملیک)

اساسی ترین و مهم ترین فرق این دوتا، دقیقاً همین جاست. قولنامه مثل یک «وعده» می مونه. شما قول می دید که در آینده یک کاری رو انجام بدید. مثلاً من به شما قول می دم که اگه پولم جور شد، ماشینم رو بهتون بفروشم. با این قولنامه، ماشین هنوز مال من و تو دست منه. اما مبایعه نامه، خود «انجام» اون وعده ست. یعنی من ماشین رو همین الان به شما می فروشم و مالکیتش رو منتقل می کنم. در این حالت، ماشین دیگه مال شماست، حتی اگه هنوز تحویل نگرفته باشید یا پولش رو کامل نداده باشید (البته طبق توافق).

پس تو قولنامه، شما فقط یک تعهد دارید که معامله ای رو در آینده انجام بدید، ولی تو مبایعه نامه، مالکیت از همین لحظه منتقل می شه. این یعنی اگه فروشنده بعد از قولنامه، مال رو به کس دیگه بفروشه، عملاً کلاهبرداری کرده و تعهدش رو نقض کرده. ولی اگه بعد از مبایعه نامه بفروشه، اصلاً دیگه مالک اون مال نیست که بخواد بفروشه!

۲. تفاوت در اعتبار قانونی و اثباتی

مبایعه نامه، خصوصاً اگه با کد رهگیری باشه و تو سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شده باشه، اعتبار اثباتی خیلی بالاتری داره. یعنی اگه مشکلی پیش بیاد، اثباتش تو دادگاه راحت تره و دست شما برای پیگیری حقوقی بازتره. اما قولنامه چون یک سند عادی تعهدیه، ممکنه طرف مقابل ادعای تردید یا انکار کنه. یعنی بگه این امضا یا این متن من نیست یا من چنین قولی ندادم. البته اگه قولنامه دست نویس باشه، این ریسک بیشتره. اما یک مبایعه نامه کدرهگیری دار، تقریباً راه رو بر هرگونه انکار می بنده.

یادتون باشه، مبایعه نامه سند انتقال مالکیت هست و اعتبار حقوقی اون به مراتب از قولنامه که فقط یک سند تعهدیه، بیشتره. این نکته طلایی رو همیشه تو معاملاتتون به خاطر داشته باشید.

۳. تفاوت در انتقال مالکیت

اینجا شاید بشه واضح ترین فرق رو دید. قولنامه هیچ مالکیتی رو منتقل نمی کنه. مثل یک بلیط هواپیما می مونه که شما رو متعهد می کنه در آینده سوار هواپیما بشید، ولی هنوز تو هواپیما نیستید! اما مبایعه نامه مثل لحظه ایه که شما وارد هواپیما شدید و دیگه سوارش هستید. مالکیت رو از لحظه امضا، البته با رعایت شروط و مقررات، از فروشنده به خریدار منتقل می کنه. برای همین، اگه بعد از امضای قولنامه، بلایی سر مال بیاد، ضررش متوجه فروشنده ست چون هنوز مالکیت با اونه. اما اگه بعد از امضای مبایعه نامه باشه (و تحویل نشده باشه)، ضرر به خریدار برمی گرده (مگر شروطی خاص قید شده باشه).

۴. تفاوت در شرایط فسخ و اقاله

فسخ کردن قولنامه معمولاً راحت تر از مبایعه نامه هست. تو قولنامه خیلی وقتا بندی به اسم «وجه التزام» یا «شرایط فسخ» می ذارن که اگه یکی از طرفین به تعهدش عمل نکرد، طرف دیگه می تونه قرارداد رو فسخ کنه و اون وجه التزام رو دریافت کنه. مثلاً اگه خریدار پول رو سر وقت نداد، فروشنده می تونه قولنامه رو فسخ کنه و مبلغی رو به عنوان جریمه برداره. اما فسخ کردن مبایعه نامه خیلی داستان داره و سخت تره. معمولاً برای فسخ مبایعه نامه نیاز به دلایل خیلی محکم (مثل خیارات قانونی یا شروط فسخ خاص) و حتی حکم قضایی هست. الکی نمی شه یک مبایعه نامه رو فسخ کرد، چون یک قرارداد قطعی و لازم الاجراست.

۵. تفاوت در وظایف و مسئولیت ها

وظایف و مسئولیت های طرفین تو هر کدوم از این قراردادها هم فرق می کنه. تو قولنامه، فروشنده تعهد می ده که مال رو تا زمان تنظیم مبایعه نامه به کس دیگه ای نفروشه و خریدار هم تعهد می ده که پول رو تو زمان مشخص آماده کنه. اما تو مبایعه نامه، تعهدات عمیق تر و جدی تره. فروشنده باید مال رو تحویل بده و برای انتقال سند رسمی همکاری کنه، و خریدار هم باید پول رو کامل پرداخت کنه.

۶. تفاوت در هزینه ها و مراحل قانونی

تنظیم قولنامه معمولاً هزینه خاصی نداره و یا هزینه اش خیلی کمه و بسته به اینکه کی اونو تنظیم می کنه (مثلاً تو بنگاه املاک) ممکنه مبلغی پرداخت بشه. اما برای مبایعه نامه، خصوصاً اگه قراره سند رسمی بشه، هزینه هایی مثل حق الثبت، مالیات، عوارض و حق التحریر دفترخانه اسناد رسمی وجود داره که معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می شه. این مراحل قانونی تو مبایعه نامه، بخصوص برای املاک، پیچیده تر و پرهزینه تر از قولنامه هست.

نکات مهم و کاربردی هنگام تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه

تو معاملات، همیشه یک ضرب المثل قدیمی هست که می گه «مالت رو سفت بگیر، همسایه ات رو دزد نکن». این یعنی باید حسابی حواست جمع باشه. حالا بیاین ببینیم قبل از امضای قولنامه یا مبایعه نامه چه نکاتی رو باید حتماً رعایت کنید تا سرتون کلاه نره و کارتون گره نخوره:

• با وکیل مشورت کن: قبل از هر کاری، حتماً حتماً با یک وکیل متخصص تو این زمینه مشورت کن. یک وکیل می تونه تک تک بندهای قرارداد رو برات توضیح بده و از ضررهای احتمالی جلوگیری کنه. این سرمایه گذاری کوچیک، ممکنه از ضررهای بزرگ آینده جلوگیری کنه.
• بند به بند قرارداد رو بخون: گول حرفای شیرین رو نخور! قرارداد رو با دقت تمام، بند به بند بخون. اگه چیزی رو نفهمیدی، بپرس. ابهام داشتن تو قرارداد یعنی باز گذاشتن راه برای مشکلات آینده.
• وجه التزام رو دقیق مشخص کن: اگه قولنامه تنظیم می کنی، حتماً یک مبلغ مناسب برای وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد) مشخص کن. این مبلغ باید جوری باشه که طرفین رو واقعاً به انجام تعهدشون مجاب کنه، نه اینکه از سرش بگذرن.
• کد رهگیری رو جدی بگیر: اگه معامله ملکه، حتماً سعی کن قرارداد با کد رهگیری تو بنگاه های معتبر تنظیم بشه. کد رهگیری، معامله رو تو سامانه ثبت می کنه و از خیلی از کلاهبرداری ها، مثل فروش یک ملک به چند نفر، جلوگیری می کنه.
• استعلامات لازم رو انجام بده: قبل از هرگونه معامله ملکی، حتماً استعلامات لازم رو از اداره ثبت اسناد (برای وضعیت سند)، شهرداری (برای بدهی ها و عوارض)، و اوقاف (اگه ملکی وقفیه) بگیر. این کار رو به لحظه آخر موکول نکن.
• شاهد رو دست کم نگیر: همیشه سعی کن دو تا شاهد عاقل و بالغ که مورد اعتماد باشن، پای قرارداد رو امضا کنن. شهادت این افراد تو مواقع ضروری خیلی به درد می خوره.
• شرایط فسخ رو شفاف بنویس: اگه قصد داری شرایط خاصی برای فسخ قرارداد داشته باشی، حتماً اونا رو به صورت واضح و بدون ابهام تو متن قرارداد بنویس. این شروط باید برای هر دو طرف قابل فهم باشه.

چه زمانی قولنامه تنظیم کنیم و چه زمانی مبایعه نامه؟ (سناریوهای عملی)

حالا که فرق این دو رو خوب فهمیدیم، شاید براتون سوال پیش بیاد که تو چه شرایطی باید کدوم یکی رو انتخاب کنیم؟ بیاین چند تا سناریو رو با هم مرور کنیم تا بهترین تصمیم رو بگیرید:

سناریوهای استفاده از قولنامه

قولنامه معمولاً تو شرایطی به کار میاد که هنوز همه چیز برای یک معامله قطعی جور نشده و شما و طرف مقابل به یک مهلت یا آماده سازی نیاز دارید. مثلاً:

• پولتون کمه یا آمادگی مالی ندارید: اگه خریدار هستید و هنوز پول لازم برای خرید رو کامل جور نکردید، می تونید با قولنامه، ملک رو نگه دارید و تا زمان مشخص شده، پول رو تکمیل کنید.
• سند ملک آماده نیست: فرض کنید فروشنده هستید و هنوز سند ملک مشکل داره (مثلاً پایان کارش نیومده، یا نیاز به فک رهن داره). تو این حالت، قولنامه راه حل مناسبیه تا فروشنده سند رو آماده کنه.
• نیاز به بررسی های بیشتر دارید: شاید نیاز دارید قبل از خرید نهایی، از صحت و سقم اطلاعات ملک یا طرف مقابل مطمئن بشید، یا مثلاً به سراغ بانک برای وام برید. تو این شرایط، قولنامه بهتون فرصت می ده.
• معاملات مشروط: اگه معامله شما شرط و شروط خاصی داره که باید اول برآورده بشه (مثلاً اخذ مجوز خاص)، قولنامه می تونه تعهد اولیه رو ایجاد کنه.

سناریوهای استفاده از مبایعه نامه

مبایعه نامه وقتی به کارتون میاد که دیگه هیچ ابهامی وجود نداره و تصمیم به یک معامله قطعی گرفتید و می خواید مالکیت رو رسماً منتقل کنید. مثلاً:

• معامله قطعی و نهایی: وقتی که هم خریدار پولش رو داره و هم فروشنده سند و مالش رو آماده کرده، وقتشه که مبایعه نامه تنظیم بشه و معامله به صورت قطعی انجام بشه.
• قصد انتقال فوری مالکیت: اگه می خواید بلافاصله بعد از امضای قرارداد، مالکیت به شما منتقل بشه و از مزایای قانونی اون بهره مند بشید، مبایعه نامه بهترین گزینه ست.
• تضمین قانونی بالاتر: برای اینکه از یک تضمین حقوقی قوی تر برخوردار باشید و احتمال هرگونه مشکل و کلاهبرداری رو به حداقل برسونید، مبایعه نامه (به ویژه با کد رهگیری) انتخاب عاقلانه تریه.

سرنوشت قولنامه و مبایعه نامه در صورت مفقود شدن

وای به روزی که خدایی نکرده یکی از این قراردادها گم بشه! چی کار باید کرد؟ آیا راهی برای جبران هست؟ بیاین ببینیم تو هر کدوم از این حالت ها، چه اتفاقی می افته و چطور باید پیگیری کرد:

مبایعه نامه (کد رهگیری دار و بدون کد رهگیری)

1. مبایعه نامه با کد رهگیری: اگه مبایعه نامه شما تو بنگاه املاک و با کد رهگیری تنظیم شده باشه، جای نگرانی زیادی نیست. می تونید با مراجعه به همون بنگاه یا سامانه ثبت معاملات املاک کشور، استعلام بگیرید و یک رونوشت ازش دریافت کنید. این یکی از بزرگترین مزایای کد رهگیری هست که خیالتون رو از بابت گم شدن راحت می کنه.
2. مبایعه نامه بدون کد رهگیری: اگه مبایعه نامه شما کد رهگیری نداشته باشه (مثلاً دستی تنظیم شده باشه)، کار کمی سخت تر می شه. باید به طرف مقابل مراجعه کنید و ازش بخواید که یک نسخه دیگه بهتون بده یا کپی قرارداد رو برابر اصل کنید. اگه طرف مقابل همکاری نکرد، راه حل اینه که تو دادگاه، دعوای «اثبات وقوع بیع» رو مطرح کنید و با شهادت شهود و مدارک دیگه، ثابت کنید که چنین معامله ای انجام شده.

قولنامه

قولنامه چون یک سند عادی و تعهدیه، اگه گم بشه، مشکلات بیشتری براتون ایجاد می کنه. دیگه مثل مبایعه نامه کد رهگیری دار، امکان استعلام و دریافت رونوشت مستقیم وجود نداره. تو این حالت، باید به دادگاه مراجعه کنید و با کمک شهود، پیامک ها، رسیدهای پرداخت و هر مدرک دیگه ای که دارید، ثابت کنید که چنین قولنامه ای بین شما و طرف مقابل تنظیم شده بوده و تعهدی وجود داشته. این فرآیند ممکنه طولانی و پردردسر باشه. پس اگه قولنامه ای دارید، حتماً ازش چند نسخه کپی بگیرید و تو جاهای امن نگهداری کنید.

سوالات متداول در مورد فرق قولنامه با مبایعه نامه

آیا قولنامه سند محسوب می شود؟

بله، قولنامه هم یک نوع سند محسوب می شه، اما نه سند مالکیت. قولنامه یک سند عادی تعهدی هست که وجود یک تعهد بین دو طرف رو ثابت می کنه و می تونه تو دادگاه به عنوان مدرک اثبات تعهد مورد استناد قرار بگیره.

اعتبار مبایعه نامه بیشتر است یا قولنامه؟

قطعاً اعتبار مبایعه نامه بیشتره، به خصوص اگه با کد رهگیری یا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشه. مبایعه نامه، سند انتقال مالکیت هست و از نظر قانونی قدرت اثباتی بالاتری داره، در حالی که قولنامه فقط یک تعهد به انجام معامله در آینده رو نشون می ده.

آیا می توان قولنامه را فسخ کرد؟

بله، فسخ قولنامه ممکنه، اما بستگی به شروطی داره که تو خود قرارداد قید شده. معمولاً با توافق طرفین، یا با پرداخت وجه التزام (جریمه) توسط طرفی که به تعهدش عمل نکرده، می شه قولنامه رو فسخ کرد. همچنین اگه یکی از خیارات قانونی (مثل خیار غبن) وجود داشته باشه، می شه برای فسخ اقدام کرد.

اگر فروشنده با قولنامه، ملک را به دو نفر بفروشد چه می شود؟

این یک اتفاق ناخوشاینده و متاسفانه رایجه. اگه فروشنده ملکی رو با قولنامه به دو نفر بفروشه، مرتکب جرم کلاهبرداری شده. نفر اول که قولنامه معتبرتری داره (مثلاً کد رهگیری داره یا زودتر تنظیم شده) می تونه از فروشنده شکایت کنه و از دادگاه بخواد که الزام به تنظیم سند رسمی رو به نفع خودش صادر کنه. فروشنده هم علاوه بر جبران خسارت، مجازات کلاهبرداری رو متحمل می شه. اینجا اهمیت کد رهگیری خودش رو نشون می ده.

آیا قولنامه برای دادگاه الزام آور است؟

بله، قولنامه برای دادگاه الزام آوره. دادگاه می تونه با استناد به قولنامه، طرفین رو مجبور به انجام تعهداتی که توش قید شده (مثل تنظیم مبایعه نامه یا سند رسمی) بکنه. اما دقت کنید که دادگاه نمی تونه با یک قولنامه، مالکیت رو مستقیماً به نام خریدار بزنه؛ بلکه اول باید فروشنده رو مجبور به انجام معهداتش کنه.

تفاوت قولنامه دستی و بنگاهی چیست؟

از نظر ماهیت حقوقی، تفاوت زیادی بین قولنامه دستی و قولنامه بنگاهی نیست؛ هر دو سند عادی تعهدی هستن. اما قولنامه بنگاهی معمولاً به صورت حرفه ای تر و با فرم های استاندارد تنظیم می شه و تو بنگاه های املاک معتبر، با کد رهگیری صادر می شه که اعتبار و امنیت بیشتری بهش می ده. قولنامه های دستی بیشتر در معرض اشتباهات نگارشی، ابهامات و امکان ادعای تردید و انکار هستن.

نتیجه گیری

رسیدیم به آخر این بحث پر و پیمون. حالا دیگه می دونیم که فرق قولنامه با مبایعه نامه، مثل فرق یک «قول دادن» با «انجام دادن» اون کاره. قولنامه یک پیش قرارداد تعهدیه که فقط وعده انجام معامله رو می ده و مالکیت رو منتقل نمی کنه. اما مبایعه نامه یک قرارداد قطعی و تملیکیه که مالکیت رو از لحظه امضا انتقال می ده و اعتبار حقوقی به مراتب بالاتری داره.

دونستن این تفاوت ها، مثل داشتن یک سپر دفاعی تو معاملات می مونه و از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری می کنه. پس قبل از اینکه پای هر قراردادی رو امضا کنید، حسابی تحقیق کنید، سوال بپرسید و حتماً با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص مشورت کنید. هر چقدر آگاه تر باشید، با خیال راحت تری معامله می کنید و حقتون پایمال نمی شه. مبادا سرسری از کنار این مسائل بگذرید و بعداً پشیمون بشید.

اگر هنوز هم تو زمینه قراردادها و معاملات ملکی سوال یا ابهامی دارید، یا نیاز به مشاوره حقوقی تخصصی برای تنظیم یا بررسی قراردادها دارید، حتماً با ما تماس بگیرید. کارشناسان ما آماده ان تا شما رو راهنمایی کنند و از حقوق شما دفاع کنند.