تامین طلب اداره ثبت – راهنمای جامع مراحل و نکات حقوقی

تامین طلب از اداره ثبت راهی قانونی برای وصول مطالبات شما بر اساس اسناد رسمی مثل چک، مهریه یا اسناد رهنی است. این فرآیند به شما کمک می کند تا بدون نیاز به دوندگی های طولانی دادگاه، اموال بدهکار را توقیف کرده و طلب خود را بگیرید. در این مسیر، آگاهی از جزئیات و نکات حقوقی حسابی به دردتان می خورد تا هم وقتتان هدر نرود و هم به حق و حقوقتان برسید. چه طلبکار باشید و دنبال پولتان، چه بدهکار باشید و بخواهید از حقوق خودتان دفاع کنید، یا حتی اگر کنجکاوید سر از کار این فرآیند قانونی درآورید، این راهنما برای شما نوشته شده است.

ماجرا از این قرار است که وقتی کسی به شما بدهکار می شود، دو راه کلی برای گرفتن طلب وجود دارد: یکی از طریق دادگاه (که بهش می گویند تامین خواسته) و دیگری از طریق اداره ثبت. هر کدوم قلق ها و شرایط خاص خودشون رو دارند. تامین طلب از طریق اداره ثبت، به خصوص برای اسنادی که سندیت محکم و رسمی دارند، مزایایی مثل سرعت بیشتر و کمتر درگیر شدن با پیچیدگی های دادرسی رو داره. این راهنما قرار است مثل یک دوست دانا کنارتان باشد و قدم به قدم، از درخواست اولیه تا توقیف و نهایتاً رسیدن به پولتان، همه چیز را با زبان خودمانی برایتان روشن کند. پس بیایید دست به دست هم بدهیم و پیچ و خم های این مسیر حقوقی را با هم صاف کنیم.

کلیات و مبانی حقوقی تامین طلب از اداره ثبت: رگ و ریشه ماجرا

وقتی اسم طلب و بدهی می آید، معمولاً فکر می کنیم که باید برویم دادگاه و کلی دوندگی کنیم. اما همیشه این طور نیست! گاهی اوقات، یک راه میانبر و خیلی کارآمدتر هم وجود دارد که اسمش «تامین طلب از طریق اداره ثبت» است. این روش، فرق های اساسی با «تامین خواسته» دادگاهی دارد که دانستنشان برای هر کسی که با این مسائل سروکار دارد، حسابی مهم است.

تامین طلب چیست و چه فرقی با تامین خواسته دارد؟

تامین طلب به زبان ساده یعنی اینکه شما به عنوان طلبکار، یک سری اقداماتی انجام می دهید تا مطمئن شوید بدهکارتان نتواند اموالش را جابجا کند یا بفروشد و دست شما از طلب تان کوتاه بماند. هدفش حفظ حقوق شماست، تا وقتی که تکلیف بدهی روشن شود. حالا این تامین طلب دو جور اصلی دارد:

1. تامین خواسته (از طریق دادگاه): این یکی وقتی است که شما می خواهید تازه یک دعوای حقوقی را در دادگاه شروع کنید یا در حال رسیدگی است. قبل از اینکه حکم نهایی صادر شود و پولتان را بگیرید، ممکن است نگران باشید که بدهکار اموالش را منتقل کند. اینجا از دادگاه می خواهید که جلوی این کار را بگیرد و اموال او را توقیف کند. معمولاً برای این کار باید یک مبلغی را به عنوان تودیع خسارت احتمالی در دادگاه بگذارید تا اگر بعداً مشخص شد طلبکار نبودید، خسارت بدهکار جبران شود.
2. تامین طلب از طریق اداره ثبت (اجرای ثبت): این همان چیزی است که مقاله ما روی آن تمرکز دارد. این روش برای زمانی است که شما یک «سند لازم الاجرا» در دست دارید. سند لازم الاجرا یعنی سندی که خودش به تنهایی قدرت اجرایی دارد و دیگر نیازی نیست بروید دادگاه و اثبات کنید که حق با شماست. مثل سند ازدواج برای مهریه، چک برگشتی، یا اسناد رهنی. اینجا دیگر پای دادگاه و دعوا وسط نیست، مستقیماً با اداره ثبت سروکار دارید و مسیرتان سریع تر و کم دردسرتر است و معمولاً نیازی به تودیع خسارت هم نیست.

پس فرق اصلی اینجاست: تامین خواسته قبل از اثبات دعوا در دادگاه است و جنبه حمایتی دارد، در حالی که تامین طلب از اداره ثبت بر اساس سند رسمی و لازم الاجرایی است که خودش یک جورهایی حکم قطعی محسوب می شود.

اسناد لازم الاجرا کدامند؟ (همان هایی که از اداره ثبت قابل اجرا هستند)

حالا سوال پیش می آید که چه سندهایی اینقدر محکم و رسمی هستند که می شود با آن ها پای اداره ثبت را وسط کشید و پولمان را گرفت؟ این اسناد مهم عبارتند از:

• سند رسمی ازدواج: بله، مهریه خانم ها یکی از بارزترین مثال هاست. اگر آقا مهریه را ندهد، خانم می تواند مستقیماً از طریق اجرای ثبت اقدام کند.
• چک بلامحل (برگشتی): وقتی چک شما برگشت می خورد و گواهی عدم پرداخت می گیرید، این گواهی به همراه خود چک، حکم سند لازم الاجرا را پیدا می کند.
• اسناد رهنی و وثیقه: فکر کنید وامی از بانک گرفته اید و ملک یا دارایی تان را در رهن گذاشته اید. اگر اقساط را ندهید، بانک می تواند با همین سند رهنی، از طریق اداره ثبت برای وصول طلبش اقدام کند.
• سایر اسناد رسمی با تعهدات مالی مشخص: هر سند رسمی دیگری که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد و یک تعهد مالی مشخص و معین در آن قید شده باشد، می تواند از طریق اداره ثبت اجرا شود. مثلاً سند اجاره ای که مبلغ اجاره و تاریخ های پرداخت در آن کاملاً مشخص است.

بعضی از اسناد عادی در حکم لازم الاجرا هم هستند، مثل چک و سفته در شرایط خاصی که قانون برایشان تعیین کرده. یعنی با اینکه سند رسمی نیستند، قدرت اجرایی سند رسمی را پیدا می کنند.

مرجع صلاحیت دار برای اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا

خب، حالا با این اسناد لازم الاجرا کجا باید برویم؟ مرجع اصلی این کار، «واحد اجرای اسناد رسمی اداره ثبت» است که بهش «اجرای ثبت» هم می گویند. هر شهر و استانی معمولاً یک واحد اجرای ثبت دارد که مسئول رسیدگی به این جور پرونده هاست.

قبل از اینکه پرونده به واحد اجرای ثبت برود، نقش «سردفتر اسناد رسمی» را هم نباید فراموش کنیم. معمولاً برای شروع کار، درخواست صدور اجرائیه اولیه را باید به همان دفترخانه ای بدهید که سند را صادر کرده یا ثبت کرده است. بعد از طی مراحل اولیه در دفترخانه، پرونده به اجرای ثبت منتقل می شود.

پس، اگر سندی در دست دارید که می خواهید با آن پولتان را از بدهکار بگیرید و جزء اسناد لازم الاجراست، مسیرتان از اداره ثبت می گذرد. این مسیر، اگرچه قواعد و قلق های خودش را دارد، اما به نسبت دادگاه، می تواند خیلی سریع تر شما را به نتیجه برساند.

یادتان باشد، آگاهی از تفاوت «تامین خواسته» و «تامین طلب اداره ثبت» و همچنین شناخت «اسناد لازم الاجرا»، اولین و مهم ترین قدم برای رسیدن به حقتان است.

مراحل گام به گام تامین طلب و توقیف اموال در اداره ثبت: از صفر تا صد

خب، حالا که فهمیدیم تامین طلب از اداره ثبت یعنی چه و با چه اسنادی می توانیم این کار را بکنیم، وقتش رسیده که برویم سراغ مراحل عملی کار. این فرآیند، مثل یک جاده با تابلوهای مشخص است که اگر مسیر را درست بروید، حتماً به مقصد می رسید. بیایید با هم قدم به قدم پیش برویم:

مرحله اول: تقاضای صدور اجرائیه

اولین گام برای به حرکت درآوردن چرخ های اجرای ثبت، درخواست صدور اجرائیه است. فکر کنید که ماشینی دارید و می خواهید آن را روشن کنید؛ اجرائیه همان سوییچ ماشین است.

• کجا برویم؟ باید به دفترخانه ای مراجعه کنید که سند اصلی شما را تنظیم یا ثبت کرده است (مثلاً برای مهریه به دفترخانه ازدواج، یا برای اسناد رهنی به دفترخانه اسناد رسمی). اگر چک برگشتی دارید، باید به بانک صادرکننده چک و سپس به اداره ثبت مربوطه بروید.
• چه مدارکی لازم است؟ اصل سند لازم الاجرا (مثلاً اصل سند ازدواج، اصل چک برگشتی به همراه گواهی عدم پرداخت)، مدارک شناسایی معتبر شما (کارت ملی و شناسنامه) و فرم تکمیل شده درخواست اجرائیه.
• هزینه های اولیه: معمولاً در زمان درخواست صدور اجرائیه، باید هزینه های اولیه را پرداخت کنید که شامل نیم عشر دولتی در زمان صدور اجرائیه می شود.

وقتی درخواست را ارائه دادید و مدارک کامل بود، سردفتر یا مسئول مربوطه اجرائیه را صادر می کند و پرونده برای ادامه کار به واحد اجرای اسناد رسمی اداره ثبت منتقل می شود.

مرحله دوم: ابلاغ اجرائیه به مدیون (بدهکار)

بعد از صدور اجرائیه، نوبت به مدیون (بدهکار) می رسد که از ماجرا باخبر شود. این مرحله، مثل ارسال یک نامه مهم و رسمی است که از بدهکار می خواهد طلب شما را پرداخت کند.

• نحوه ابلاغ: مامور ابلاغ اداره ثبت، اجرائیه را به آدرس مدیون که در پرونده ثبت شده است، ارسال می کند. ابلاغ باید کاملاً قانونی و صحیح انجام شود تا معتبر باشد. گاهی ابلاغ واقعی است (به دست خود مدیون می رسد) و گاهی قانونی (مثلاً به یکی از بستگان در همان آدرس تحویل داده می شود یا به صورت الصاق در محل ابلاغ).
• مهلت ۱۰ روزه: قانون به مدیون ۱۰ روز مهلت می دهد تا یکی از این کارها را انجام دهد:
  1. طلب شما را کامل پرداخت کند.
  2. یا یک مال و اموالی را معرفی کند که بشود از محل فروش آن، طلب شما را داد.
• آثار عدم پرداخت یا معرفی مال: اگر مدیون در این ۱۰ روز نه پول را داد و نه مالی معرفی کرد، آن وقت شما به عنوان طلبکار می توانید رسماً درخواست توقیف اموال او را از اداره ثبت بکنید. اینجاست که کار جدی تر می شود.

اهمیت ابلاغ صحیح: دقت کنید که ابلاغ باید حتماً درست و قانونی انجام شود. اگر ابلاغ ایراد داشته باشد، ممکن است کل عملیات اجرایی با مشکل روبرو شود.

مرحله سوم: درخواست توقیف اموال مدیون

این مرحله، قلب فرآیند تامین طلب است؛ جایی که شما عملاً دست روی اموال بدهکار می گذارید تا نتواند از زیر بار بدهی شانه خالی کند.

• چه زمانی می توان درخواست توقیف داد؟ بعد از اینکه مهلت ۱۰ روزه ابلاغ اجرائیه تمام شد و مدیون هیچ اقدامی نکرد، شما می توانید درخواست توقیف اموال را بدهید.
• چطور اموال را شناسایی و معرفی کنیم؟ اینجاست که نقش شما پررنگ می شود. شما باید به اداره ثبت کمک کنید تا اموال بدهکار را پیدا کند. این کار می تواند از راه های مختلفی انجام شود:
  • استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای یافتن ملک یا اموال غیرمنقول به نام بدهکار.
  • استعلام از بانک مرکزی برای مسدود کردن حساب های بانکی.
  • استعلام از راهنمایی و رانندگی برای یافتن خودرو.
  • حتی ممکن است خودتان اطلاعاتی از اموال بدهکار داشته باشید که می توانید آن ها را معرفی کنید.
• چه اموالی قابل توقیف هستند؟ تقریباً هر مالی که به نام بدهکار باشد و ارزش مالی داشته باشد، قابل توقیف است؛ چه منقول (مثل ماشین، پول، سهام) و چه غیرمنقول (مثل خانه، زمین).
• مستثنیات دین: اما یک سری اموال هستند که قانون می گوید حتی اگر بدهکار هم باشید، کسی حق ندارد آن ها را از شما بگیرد. این ها را «مستثنیات دین» می نامند. مثلاً خانه مسکونی که عرفاً در شأن بدهکار است، وسایل ضروری زندگی، ابزار کار، و مقداری از پول نقد (در حد نیاز معیشتی). در بخش های بعدی بیشتر به این موضوع می پردازیم.

پس، کلید موفقیت در این مرحله، شناسایی دقیق و سریع اموال بدهکار است. هر چقدر اطلاعات شما کامل تر باشد، کار اجرای ثبت هم سریع تر پیش می رود و شما زودتر به پولتان می رسید.

انواع اموال قابل توقیف و جزئیات اجرایی هر یک: هر مالی قلق خودش را دارد

حالا که مراحل کلی را می دانیم، بیایید کمی جزئی تر شویم و ببینیم وقتی پای توقیف اموال به میان می آید، چه جور اموالی را می توان توقیف کرد و هر کدام چه مراحلی دارند. این بخش، مثل نقشه راهی است برای پیدا کردن گنج طلب شما!

توقیف اموال منقول: آنهایی که جابجا می شوند

اموال منقول یعنی دارایی هایی که می شود آن ها را جابجا کرد، بدون اینکه ماهیتشان عوض شود یا خراب شوند. این ها از رایج ترین اموالی هستند که می شود توقیف کرد.

تعریف و مثال ها

خودرو، پول نقد، موجودی حساب بانکی، سهام شرکت ها، حقوق و دستمزد، و حتی اثاثیه منزل (البته با رعایت مستثنیات دین که بالاتر گفتیم) از جمله اموال منقول محسوب می شوند.

مراحل اجرایی توقیف اموال منقول

1. معرفی دقیق مال: شما به عنوان طلبکار باید مال منقول را دقیق معرفی کنید. مثلاً برای حساب بانکی، شماره حساب و نام بانک؛ برای خودرو، پلاک و مدل ماشین را باید بگویید. هر چه اطلاعات دقیق تر باشد، کار راحت تر است.
2. صدور دستور توقیف: مسئول اجرا در اداره ثبت، بعد از بررسی درخواست شما، دستور توقیف مال را صادر می کند.
3. اجرای دستور توقیف: مامور اجرا با در دست داشتن دستور، برای توقیف مال اقدام می کند. مثلاً برای خودرو، به اداره راهنمایی و رانندگی نامه می زند تا نقل و انتقال آن ممنوع شود. برای حساب بانکی، به بانک مربوطه نامه می دهد. برای اثاثیه منزل، با حضور نماینده دادستان یا نیروی انتظامی، صورت مجلس توقیف را تنظیم می کند.
4. ارزیابی اموال منقول: اگر ارزش مال توقیفی زیاد باشد (بیشتر از ۳۰ میلیون ریال طبق آیین نامه)، کارشناس رسمی دادگستری می آید و قیمت آن را تعیین می کند. نظر کارشناس به طرفین ابلاغ می شود و هر کدام تا پنج روز فرصت اعتراض به این ارزیابی را دارند.
5. حفاظت از اموال منقول: اموال توقیف شده باید محافظت شوند. گاهی در همان محل می مانند و گاهی به جای امن تری منتقل می شوند. یک نفر به عنوان حافظ تعیین می شود که وظیفه نگهداری از مال را دارد و بابت آن مسئول است.

نکات ویژه توقیف اموال منقول

• توقیف وجه نقد، اوراق بهادار و اسناد تجاری: این ها مستقیماً توقیف می شوند و در صندوق اداره ثبت یا حساب خاصی نگهداری می شوند.
• توقیف حقوق و دستمزد: می توانید از اداره ثبت بخواهید به محل کار بدهکار نامه بزنند تا بخشی از حقوق او را توقیف کنند. سقف مجاز برای توقیف حقوق، معمولاً یک سوم برای افراد متأهل و دارای فرزند و یک چهارم برای افراد مجرد است.
• مسدود کردن حساب های بانکی: با نامه اداره ثبت، حساب های بدهکار در بانک مسدود می شود تا نتواند از پولش برداشت کند. رفع مسدودی هم با دستور همین اداره است.
• اموال منقول در تصرف شخص ثالث: اگر مالی که شما معرفی کرده اید در دست یک نفر دیگر باشد و آن شخص ادعا کند که مال خودش است، نمی توانید به زور آن را توقیف کنید. در این صورت، شخص ثالث باید با مدرک ثابت کند که مال برای اوست و اگر لازم باشد، پای دادگاه وسط می آید.

توقیف اموال غیر منقول: آنهایی که سر جایشان ثابتند

اموال غیرمنقول شامل چیزهایی مثل زمین، آپارتمان، مغازه یا هر نوع ملکی است که نمی شود آن را جابجا کرد.

تعریف و مثال ها

خانه مسکونی، زمین کشاورزی، مغازه، کارخانه، و هر چیزی که به زمین وصل باشد و نتوان آن را جدا کرد، جزو اموال غیرمنقول است.

مراحل اجرایی توقیف اموال غیر منقول

1. استعلام وضعیت ثبتی ملک: اولین کار این است که از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک به نام بدهکار است و در رهن یا توقیف کس دیگری نباشد.
2. صدور دستور توقیف و بازداشت: بعد از تأیید مالکیت، مسئول اجرا دستور توقیف را صادر می کند و مراتب بازداشت در دفتر املاک اداره ثبت قید می شود. این یعنی دیگر کسی نمی تواند آن ملک را خرید و فروش کند.
3. ابلاغ بازداشت: دستور بازداشت به اداره ثبت مربوطه و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می شود تا از هرگونه معامله روی ملک جلوگیری شود.
4. ارزیابی اموال غیر منقول: مثل اموال منقول، یک کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک می آید. طرفین می توانند به نظر کارشناس اعتراض کنند.

نکات ویژه توقیف اموال غیر منقول

• اموال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی یا در حال ثبت: اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، اما به نام بدهکار باشد و در حال ثبت باشد یا مجهول المالک باشد، باز هم در شرایطی می توان آن را توقیف کرد و در دفتر املاک به ثبت رساند.
• توقیف منافع اموال غیر منقول: گاهی اوقات می توان منافع ملک را توقیف کرد؛ مثلاً اجاره بهای ملکی که بدهکار صاحب آن است.
• توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه: توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه هم امکان پذیر است، اما مزایده و فروش آن کمی پیچیدگی دارد و ممکن است با مخالفت هایی روبرو شود، چون حقوق اشخاص ثالث (مثل مالک اصلی ملک) را تحت تأثیر قرار می دهد. معمولاً برای مزایده سرقفلی، رضایت کتبی مالک (موجر) نیاز است.
• اموال غیر منقول در تصرف شخص ثالث: اگر ملکی به نام بدهکار باشد ولی شخص دیگری در آن زندگی کند و ادعای مالکیت داشته باشد، ادعای او مانع از توقیف نمی شود، مگر اینکه حکم قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت شخص ثالث وجود داشته باشد.

توقیف مازاد اموال و توقیف مکرر: وقتی چند نفر طلبکارند

گاهی اوقات یک مال، خودش به تنهایی برای چند نفر طلبکار ارزش دارد یا قبلاً یک بار توقیف شده است. اینجا بحث «توقیف مازاد» و «توقیف مکرر» پیش می آید.

• مفهوم توقیف مازاد: فرض کنید یک ملک یک میلیارد تومان ارزش دارد، اما ۵۰۰ میلیون تومان آن در رهن بانک است. شما می توانید «مازاد» این ملک را (یعنی ۵۰۰ میلیون باقی مانده) توقیف کنید. اگر طلب شما کمتر از ۵۰۰ میلیون باشد، این کار منطقی است. اداره ثبت، این مازاد احتمالی را محاسبه و توقیف می کند.
• توقیف مکرر: هیچ منعی برای اینکه یک مال چند بار توقیف شود، وجود ندارد. یعنی اگر ملکی توسط یک طلبکار توقیف شده باشد، طلبکار دیگری هم می تواند همان ملک را برای طلب خودش توقیف کند. البته در زمان فروش، تقدم و تأخر طلبکاران بر اساس تاریخ توقیف یا نوع سند (مثلاً طلب بانک با سند رهنی) مشخص می شود.
• ترتیب پرداخت طلبکاران: اگر یک مال چند بار توقیف شود، طبق قانون، طلبکارانی که زودتر اقدام به توقیف کرده اند، در اولویت پرداخت قرار می گیرند. در برخی موارد خاص، طلبکاران بعدی می توانند با پرداخت بدهی و هزینه های طلبکار مقدم، ادامه عملیات اجرایی را خودشان به عهده بگیرند.

این بخش ها نشان می دهد که توقیف اموال چقدر می تواند جزئیات داشته باشد و برای هر نوع مال، باید با دقت و آگاهی پیش رفت. شناخت این جزئیات، به شما کمک می کند تا با اعتمادبه نفس بیشتری در این مسیر گام بردارید.

نکات حقوقی مهم و مسائل جانبی در تامین طلب ثبتی: حرف حساب

مسیر تامین طلب از اداره ثبت فقط توقیف اموال نیست. این راه پر از چالش های حقوقی و نکات ریزی است که اگر حواستان به آن ها نباشد، ممکن است حسابی به دردسر بیفتید. بیایید با هم ببینیم چه ریزه کاری هایی وجود دارد که باید حسابی بهشان دقت کنید.

اعتراض به توقیف اموال: وقتی پای دفاع وسط می آید

همیشه هم توقیف اموال، بی چون و چرا نیست. گاهی مدیون یا حتی شخص ثالثی که هیچ ربطی به بدهی ندارد، به توقیف اعتراض می کند. اینجاست که باید بدانیم اعتراض چطور انجام می شود و چه اثراتی دارد.

• اعتراض مدیون (بدهکار): مدیون می تواند به اصل اجرائیه (مثلاً بگوید که اصلاً بدهکار نیست یا قبلاً پرداخت کرده) یا به نحوه اجرای آن اعتراض کند. اگر اعتراض به اصل اجرائیه باشد، باید به دادگاه برود و دعوای ابطال اجرائیه مطرح کند. اگر اعتراض به نحوه اجرا باشد (مثلاً بگوید مالی که توقیف شده، جزو مستثنیات دین است)، می تواند در خود اداره ثبت اعتراض کند.
• اعتراض شخص ثالث (دعوای اعتراض ثالث اجرایی): گاهی اوقات مالی توقیف می شود که اصلاً به بدهکار تعلق ندارد و برای شخص دیگری است. مثلاً ماشین پسرتان به اشتباه به نام شما توقیف شده. اینجا شخص ثالث (پسر شما) می تواند با ارائه مدارک و شواهد، به توقیف اعتراض کند. این اعتراض معمولاً در دادگاه مطرح می شود و اگر ثابت کند مال برای اوست، دادگاه دستور رفع توقیف را می دهد. اعتراض ثالث معمولاً عملیات اجرایی را متوقف می کند تا تکلیف مالکیت مال مشخص شود.

هزینه های تامین طلب و اجرای ثبت: حساب و کتاب کنید

این فرآیند هم مثل هر کار دیگری، هزینه هایی دارد که باید از آن ها باخبر باشید تا غافلگیر نشوید.

• نیم عشر اجرایی: این مهم ترین هزینه است و معادل ۵ درصد مبلغ کل طلب شماست. نکته مهم اینجاست که این هزینه بعد از وصول طلب و زمانی که پولتان را گرفتید، از مبلغ وصولی کسر می شود. یعنی تا زمانی که به پولتان نرسیده اید، لازم نیست این ۵ درصد را بدهید.
• هزینه کارشناسی ارزیابی اموال: وقتی کارشناس برای قیمت گذاری مال توقیف شده می آید، باید هزینه ای به او پرداخت شود. این هزینه معمولاً توسط طلبکار پرداخت می شود و بعداً از بدهکار دریافت می گردد.
• حق الحفاظه: اگر مال توقیف شده نیاز به نگهداری داشته باشد (مثلاً یک خودرو در پارکینگ)، هزینه ای بابت نگهداری آن (حق الحفاظه) باید پرداخت شود.
• هزینه های مزایده و انتشار آگهی: اگر کار به مزایده و فروش مال برسد، هزینه های آگهی در روزنامه و سایر تشریفات مزایده هم به عهده طلبکار است که در نهایت از محل فروش مال کسر می شود.

البته در برخی موارد، مثلاً اگر طرفین با هم صلح کنند و پرونده مختومه شود، ممکن است از پرداخت نیم عشر اجرایی معاف شوید.

فرآیند مزایده و فروش اموال توقیفی: آخرین تیر ترکش

اگر با توقیف اموال، بدهکار باز هم بدهی اش را پرداخت نکرد، اداره ثبت چاره ای جز فروش اموال از طریق مزایده ندارد.

• شرایط برگزاری مزایده: مزایده باید طبق قوانین و مقررات خاصی برگزار شود. قیمت پایه بر اساس نظر کارشناس تعیین می شود و بعد از آن، آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر می شود تا افراد از زمان و مکان مزایده باخبر شوند.
• تجدید مزایده: اگر در مزایده اول کسی پیدا نشد که مال را بخرد، مزایده تجدید می شود. ممکن است قیمت پایه هم در مزایده های بعدی تغییر کند.
• نحوه پرداخت طلبکار: هر کسی که در مزایده برنده شود، پول را به حساب اداره ثبت واریز می کند. اداره ثبت هم بعد از کسر هزینه ها (مثل نیم عشر و حق الحفاظه)، طلب شما را پرداخت می کند.

تامین طلب مهریه از طریق اجرای ثبت: راهکار خانم ها

مهریه یکی از رایج ترین مواردی است که از طریق اجرای ثبت، خانم ها برای وصول آن اقدام می کنند. سند ازدواج، خودش به عنوان یک سند لازم الاجرا، این امکان را به خانم می دهد.

• مراحل اختصاصی: خانم باید به دفترخانه ازدواجی که سند را ثبت کرده، مراجعه کند و درخواست صدور اجرائیه مهریه را بدهد. بعد از صدور اجرائیه و ابلاغ آن به آقا، اگر آقا در مهلت ۱۰ روزه اقدام نکرد، خانم می تواند درخواست توقیف اموال او را از اداره ثبت کند.
• نکته مهم: تا قبل از اینکه فرآیند اجرای مهریه از طریق اداره ثبت طی شود و معلوم شود آقا مالی ندارد، نمی توانید مستقیماً به دادگاه برای مطالبه مهریه مراجعه کنید (البته این قانون در برخی موارد و بسته به رویه های جدیدتر ممکن است کمی تغییر کند، اما روال کلی همین است).

مدت زمان توقیف اموال و آزادسازی آن: تا کی توقیف می ماند؟

اموال توقیفی تا زمانی که دین پرداخت نشده یا تکلیف آن مشخص نشده باشد، در توقیف می مانند. اما چطور می شود یک مال توقیف شده را آزاد کرد؟

• شرایط رفع توقیف:
  1. پرداخت دین: واضح ترین راه این است که بدهکار کل بدهی را پرداخت کند.
  2. صلح: اگر طلبکار و بدهکار با هم به توافق برسند و پرونده با صلح مختومه شود.
  3. اعتراض موفق: اگر اعتراض مدیون یا شخص ثالث به توقیف موفقیت آمیز باشد و دادگاه یا اداره ثبت دستور رفع توقیف را بدهد.
  4. معرفی مال دیگر: اگر بدهکار مال دیگری را معرفی کند که برای طلب کافی باشد و طلبکار هم قبول کند، ممکن است مال قبلی آزاد شود.
• مدت زمان: مدت زمان خاصی برای توقیف مال وجود ندارد و تا زمانی که پرونده اجرایی باز باشد، مال توقیف می ماند.

وظایف و اختیارات مامور و مسئول اجرا در اداره ثبت: آدم های صحنه

در اداره ثبت دو نفر نقش کلیدی دارند: «مسئول اجرا» و «مامور اجرا».

• مسئول اجرا: او بالاترین مقام اجرایی در واحد اجرای ثبت است. دستورات کلی را صادر می کند، پرونده ها را بررسی می کند، به اعتراضات رسیدگی می کند و تصمیمات مهم را می گیرد.
• مامور اجرا: این فرد، کار اجرایی و عملی را انجام می دهد. مثلاً ابلاغ اوراق، تنظیم صورت مجلس توقیف، تحویل اموال به حافظ و انجام کارهای اداری مزایده. او باید طبق دستورات مسئول اجرا و در چارچوب قانون عمل کند.

شناخت این نکات و ریزه کاری ها، به شما کمک می کند تا با دید بازتری وارد فرآیند تامین طلب از اداره ثبت شوید و احتمال موفقیت تان را بیشتر کنید. یادمان نرود که در مسائل حقوقی، یک اشتباه کوچک می تواند حسابی گران تمام شود!

جمع بندی: با آگاهی، مسیرتان هموارتر است

تا اینجا با هم یک سفر کامل داشتیم توی دنیای تامین طلب از اداره ثبت. دیدیم که چطور از مرحله درخواست اجرائیه شروع کنیم، چطور اموال بدهکار را بشناسیم و توقیف کنیم، و چه نکاتی را برای هر نوع مال (منقول یا غیرمنقول) باید رعایت کنیم. از تفاوت تامین طلب با تامین خواسته گفتیم و به اهمیت اسناد لازم الاجرا اشاره کردیم. بحث های مهمی مثل مستثنیات دین، اعتراض به توقیف، هزینه ها و مراحل مزایده را هم با زبان خودمانی مرور کردیم. حتی سری به دنیای مهریه و نحوه وصول آن از طریق ثبت زدیم.

شاید در نگاه اول، این فرآیند کمی پیچیده به نظر برسد، اما با همین اطلاعاتی که الان دارید، یک قدم بزرگ به سمت آگاهی برداشته اید. این راهنما به شما نشان داد که تامین طلب از اداره ثبت، با اینکه می تواند سریع تر و کم دردسرتر از دادگاه باشد، اما باز هم ظرافت ها و جزئیات حقوقی خاص خودش را دارد. یک اشتباه کوچک، یک غفلت از یک مهلت قانونی، یا حتی انتخاب نادرست مسیر، می تواند کار را عقب بیندازد یا حتی زحمتتان را به باد بدهد.

پس، اگرچه این مقاله یک راهنمای جامع و کاربردی است، اما هیچ گاه جای مشورت با یک متخصص را نمی گیرد. مسائل حقوقی، مثل یک جراحی دقیق می مانند که نیاز به دست یک جراح ماهر و باتجربه دارد. وکلای متخصص در حوزه ثبتی، با دانش و تجربه ای که دارند، می توانند مثل یک چراغ راهنما در این مسیر پر پیچ و خم، کنارتان باشند و مطمئن شوید که همه مراحل را درست و به موقع طی می کنید، تا به حقتان برسید و پولتان به جیب تان برگردد. برای اینکه با خیال راحت و قدم های محکم در این مسیر پیش بروید و از صحت و سرعت اقدامات اجرایی خود مطمئن باشید، همین امروز برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی با کارشناسان و وکلای مجموعه ما تماس بگیرید.