الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی

اگه مستأجر یک ملک تجاری هستید و حق سرقفلی یا کسب و پیشه دارید اما مالک حاضر به تنظیم اجاره نامه رسمی نیست، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی راه قانونی شما برای رسمی کردن حقوق تان است. این دعوا به شما کمک می کنه تا مالک رو مجبور کنید تا سند رسمی اجاره رو براتون تنظیم کنه و خیال تون از بابت حقوق قانونی تون راحت بشه.

سرقفلی و حق کسب و پیشه، دو تا مفهوم خیلی مهم تو دنیای اجاره املاک تجاری هستن که اگه توش باشید، حتماً باهاشون سر و کار پیدا می کنید. این حقوق، یه جورایی پشتوانه مستأجر حساب میشن تا بتونه با خیال راحت تو محل کسب و کارش فعالیت کنه و نگران از دست دادن سرمایه اش نباشه. اما خب، تا وقتی این حقوق توی یه سند رسمی مثل اجاره نامه سرقفلی ثبت نشده باشن، همیشه یه جور نگرانی و بی ثباتی وجود داره.

تصور کنید سال هاست تو یه مغازه کاسبی می کنید، مشتری های خودتون رو دارید و کلی زحمت کشیدید تا اسم و رسمی به هم بزنید. حالا اگه اجاره نامه ای رسمی نداشته باشید که حق سرقفلی تون رو تثبیت کنه، خدای نکرده ممکنه یه روز مالک بگه «پاشو برو!» و شما هم هیچ مدرک محکمی برای دفاع از خودتون نداشته باشید. اینجا دقیقاً همون نقطه ایه که دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی مثل یک ناجی عمل می کنه.

تو این مقاله قراره شیرجه بزنیم تو پیچ و خم های این دعوای حقوقی، از اولین قدم تا وقتی که حکم دادگاه اجرا میشه. می خوایم به زبون خودمونی بگیم که سرقفلی چیه، چرا باید اجاره نامه رسمی داشته باشیم، چه جوری میشه مالک رو مجبور به تنظیم سند کرد و اگه مالک به هر دلیلی از زیر بار این مسئولیت شونه خالی کرد، چه اتفاقی میفته. این راهنما برای همه کسایی که به نوعی با سرقفلی و اجاره نامه های تجاری سروکار دارن، چه مستأجر باشن چه مالک، چه وکیل یا مشاور املاک، خیلی به درد بخوره. پس، اگه آماده اید، بریم که شروع کنیم!

مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

قبل از اینکه وارد بحث اصلی بشیم و بگیم الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی یعنی چی، باید اول یه کم در مورد خود سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت حرف بزنیم. خیلیا این دو تا رو با هم اشتباه می گیرن، در حالی که یه تفاوت هایی با هم دارن که دونستنش خیلی مهمه.

سرقفلی چیست؟ تفاوت با حق کسب و پیشه و تجارت

به زبان ساده، سرقفلی پولی هست که مستأجر در ابتدای اجاره یک ملک تجاری (اغلب مغازه) به مالک یا مستأجر قبلی میده. این پول در واقع بابت اعتبار تجاری، مشتری های ثابت، موقعیت خوب ملک و سایر مزایایی پرداخت میشه که باعث سودآوری اون محل کسب و کار میشه. یعنی شما پول رو میدی که جای خوب رو از دست ندی و بتونی از مزایای اون استفاده کنی. این حق، بیشتر مربوط به خود ملکه و موقعیتش.

اما حق کسب و پیشه و تجارت، یه چیز دیگه است. این حق بیشتر مربوط به خود مستأجره و زحمت هایی که برای رونق اون کسب و کار کشیده. فرض کنید شما یه مغازه رو سال هاست اجاره کردید و با تلاش و پشتکار، کلی مشتری جذب کردید. حالا اگه مالک بخواد شما رو بیرون کنه، باید بابت این زحمت ها و ارزشی که شما به اون محل اضافه کردید، مبلغی رو به عنوان حق کسب و پیشه بهتون بپردازه. این حق بیشتر ناشی از فعالیت خود مستأجره و با مدت زمان حضور و شهرت او تو اون محل گره خورده.

تفاوت اصلی تو اینه که سرقفلی معمولاً در ابتدای اجاره یا انتقال حق سرقفلی پرداخت میشه و بیشتر به خود ملک و موقعیتش برمی گرده، در حالی که حق کسب و پیشه بعد از یه مدت مشخص فعالیت مستأجر تو اون محل به وجود میاد و وابسته به شهرت و موفقیت کسب و کار مستأجره.

مبنای قانونی: نگاهی به قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه، از اون بحث هاییه که تو قانون ما حسابی بالا و پایین داشته. دو تا قانون مهم تو این زمینه داریم: قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و قانون سال 1376.

• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356: این قانون، خیلی حمایتگر مستأجر بود و حق کسب و پیشه و تجارت رو توش به رسمیت شناخته بود. بر اساس این قانون، حتی اگه مدت اجاره تموم می شد، مالک نمی تونست مستأجر رو به راحتی از ملکش بیرون کنه و برای تخلیه باید حق کسب و پیشه مستأجر رو پرداخت می کرد. ماده 7 این قانون هم که قراره مفصل در موردش حرف بزنیم، کلی به مستأجرها کمک می کرد تا اجاره نامه رسمی داشته باشن.
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376: این قانون اومد تا یه جورایی توازن رو برقرار کنه و دست مالک رو هم بازتر بذاره. تو این قانون، دیگه خبری از حق کسب و پیشه به اون شکل گسترده نیست و سرقفلی فقط در صورتی به مستأجر تعلق می گیره که رسماً مبلغی رو بابت سرقفلی به مالک پرداخته باشه. یعنی اگه پولی نداده باشید، خبری از سرقفلی نیست. تو این قانون، قراردادهای اجاره به طور معمول با اتمام مدت اجاره، تموم میشن و مستأجر باید ملک رو تخلیه کنه، مگر اینکه شرط سرقفلی وجود داشته باشه و مبلغی پرداخت شده باشه.

پس، خیلی مهمه که بدونید اجاره نامه شما مشمول کدوم قانون میشه، چون حقوق و تکالیف شما به عنوان مستأجر یا مالک، حسابی فرق می کنه.

اهمیت تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی: چرا این سند برای هر دو طرف حیاتی است؟

شاید بپرسید خب اگه قانون هست، دیگه چه کاریه سند رسمی تنظیم کنیم؟ واقعیت اینه که سند رسمی، محکم ترین و بهترین راه برای حفظ حقوق هر دو طرفه. چرا؟

• برای مستأجر: با سند رسمی، شما یه مدرک غیرقابل انکار دارید که حق سرقفلی یا کسب و پیشه شما رو نشون میده. این یعنی اگه یه روزی مالک خواست ملک رو تخلیه کنه، دیگه نمی تونه به راحتی شما رو از حقتون محروم کنه و باید طبق قانون عمل کنه. همچنین برای انتقال سرقفلی به شخص دیگه، وجود سند رسمی خیلی کار رو راحت تر می کنه و اعتبار معاملات رو بالا میبره.
• برای مالک: ممکنه بگید خب مالک که ضرر می کنه! نه، اینطور نیست. با تنظیم سند رسمی، حدود و ثغور حقوق و تعهدات هر دو طرف مشخص میشه. این سند جلوی اختلافات آینده رو می گیره و مالک هم می دونه که دقیقاً چه تعهداتی داره و چه حقوقی. این شفافیت برای مالک هم مهمه و باعث میشه کمتر توگیر پرونده های حقوقی طولانی و پرهزینه بشه. از طرفی، وجود سند رسمی به ملک شما هم ارزش بیشتری میده.

خلاصه اینکه، سند رسمی مثل یه سپره که از هر دو طرف در برابر مشکلات و اختلافات احتمالی محافظت می کنه و بهترین راه برای داشتن یه رابطه استیجاری سالم و پایدار تو اماکن تجاریه.

مبانی حقوقی دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی

حالا که فهمیدیم سرقفلی چیه و چرا سند رسمی مهمه، بریم سراغ بخش حقوقی قضیه. اگه مالک حاضر نشد اجاره نامه سرقفلی رو رسمی کنه، چه کار کنیم؟ اینجا پای دادگاه و قانون میاد وسط. بیایید با هم ببینیم مبنای حقوقی الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی چیه.

ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356: تشریح کامل این ماده و شرایط اعمال آن

مهمترین ماده ای که تو این دعوا به کارمون میاد، ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 هست. این ماده می گه: «هرگاه بین موجر و مستأجر راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف نظر وجود داشته باشد، هر یک از آنها می تواند برای تعیین اجاره بها در مواردی که اجاره نامه ای در بین نباشد و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند.»

یعنی چی؟ یعنی اگه شما مستأجر هستید و حق کسب و پیشه یا سرقفلی دارید، اما:

1. اصلاً اجاره نامه کتبی ندارید و اجاره تون شفاهیه، یا
2. اجاره نامه کتبی دارید ولی مدت اجاره تموم شده و مالک حاضر به تمدید یا تنظیم اجاره نامه جدید نیست، یا
3. سرقفلی پرداخت کردید ولی مالک حاضر به تنظیم اجاره نامه رسمی سرقفلی نیست،

تو این صورت، شما می تونید برید دادگاه و از دادگاه بخواید که مالک رو ملزم به تنظیم اجاره نامه سرقفلی کنه. دادگاه هم اول اجاره بها رو با کمک کارشناس تعیین می کنه و بعد مالک رو به تنظیم سند رسمی اجاره نامه سرقفلی مجبور می کنه. این ماده یه حمایت خیلی قوی برای مستأجرهاست.

سایر مواد قانونی مرتبط: (مانند مواد قانون مدنی در مورد تعهدات قراردادی و قانون آیین دادرسی مدنی)

البته فقط ماده 7 نیست که کار ما رو راه میندازه. مواد دیگه قانون هم هستن که به صورت کمکی میان وسط. مثلاً:

• قانون مدنی: موادی مثل ماده 10 (اصل آزادی قراردادها)، ماده 219 (لزوم وفا به عهود) و مواد مربوط به تعهدات قراردادی، به این دعوا اعتبار میدن. وقتی مالک با شما توافق کرده که سرقفلی رو بپردازید و در ازاش اجاره نامه رسمی تنظیم کنه، این یک تعهد قراردادیه که باید بهش عمل کنه.
• قانون آیین دادرسی مدنی: این قانون هم مراحل کلی طرح دعوا تو دادگاه، نحوه تقدیم دادخواست، رسیدگی به پرونده، ارجاع به کارشناس و اجرای حکم رو مشخص می کنه.

لزوم طرح همزمان دعوای اجاره و سرقفلی: توضیح رویه قضایی و رأی وحدت رویه

اینجا یه نکته خیلی مهم وجود داره که اگه ندونید، ممکنه پرونده تون به مشکل بخوره. طبق رویه قضایی و حتی بعضی از آرای وحدت رویه، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی رو نمیشه تنهایی تو دادگاه مطرح کرد. یعنی چی؟

یعنی شما باید همزمان با این دعوا، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره رو هم مطرح کنید. در واقع، حق سرقفلی یا کسب و پیشه، بدون قرارداد اجاره معنی نداره. شما اول باید ثابت کنید که مستأجر هستید و رابطه استیجاری بین شما و مالک برقرار شده، بعد می تونید سراغ حق سرقفلی برید. پس وقتی دادخواست میدید، خواسته شما باید این باشه: «الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی» یا «الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و تعیین حق کسب و پیشه». اگه فقط درخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی بدید، احتمال رد شدن دعوای شما زیاده.

یادتون باشه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی باید حتماً همزمان با دعوای تنظیم سند رسمی اجاره مطرح بشه، وگرنه دادگاه دعوای شما رو نمی پذیره.

آیا موجر نیز می تواند خواهان دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه باشد؟

شاید فکر کنید این دعوا فقط به درد مستأجر می خوره، اما نه! طبق همون ماده 7 قانون سال 1356 که بالاتر گفتیم، «هریک» از طرفین (یعنی هم موجر و هم مستأجر) می تونن برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنن. پس بله، مالک هم می تونه خواهان دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی باشه. مثلاً اگه مدت اجاره تموم شده و مستأجر حاضر به تنظیم اجاره نامه جدید با شرایط و اجاره بهای روز نیست، مالک می تونه از دادگاه بخواد که مستأجر رو مجبور به تنظیم اجاره نامه با شرایط جدید و متناسب با عرف بازار کنه. این کار جلوی سوءاستفاده های احتمالی مستأجر رو هم می گیره.

شرایط اساسی برای طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی

خب، تا اینجا فهمیدیم این دعوا چیه و مبنای قانونی اش چیه. حالا بیایید ببینیم چه شرایطی لازمه تا بتونید اصلاً این دعوا رو تو دادگاه مطرح کنید. اگه این شرایط نباشه، ممکنه پرونده تون به جایی نرسه.

وجود رابطه استیجاری معتبر: (حتی شفاهی یا عادی و چگونگی اثبات آن)

اولین و مهم ترین شرط، اینه که شما باید ثابت کنید واقعاً بین شما و مالک یه رابطه استیجاری برقرار بوده و شما مستأجر اون ملک هستید. این رابطه حتی اگه شفاهی یا با یه قولنامه عادی باشه هم قبوله، اما اثباتش ممکنه سخت تر باشه. چطوری ثابت کنیم؟

• قرارداد عادی اجاره: اگه یه اجاره نامه کتبی (حتی دستی یا بنگاهی) دارید، این بهترین مدرک شماست.
• رسیدهای پرداخت اجاره بها: اگه رسید پرداخت اجاره به حساب مالک یا به صورت نقدی دارید، اینها هم می تونن وجود رابطه استیجاری رو اثبات کنن.
• شهادت شهود: اگه کسی هست که می تونه شهادت بده شما سال هاست تو اون ملک مستأجرید و اجاره پرداخت می کنید، شهادتش می تونه خیلی کمک کننده باشه.
• مدارک مربوط به کسب و کار: جواز کسب به آدرس اون ملک، تابلو مغازه به نام شما، فاکتورهای خرید و فروش به آدرس اونجا، همگی می تونن نشون دهنده فعالیت شما به عنوان مستأجر باشن.

اثبات پرداخت سرقفلی یا وجود حق کسب و پیشه: (مدارک و شواهد لازم)

بعد از اثبات رابطه استیجاری، باید نشون بدید که واقعاً حق سرقفلی یا کسب و پیشه بهتون تعلق می گیره. این قسمت خیلی مهمه چون تعیین می کنه که آیا شما اصلاً محق هستید یا نه:

• رسید پرداخت سرقفلی: اگه در زمان اجاره یا انتقال حق سرقفلی، مبلغی رو به مالک یا مستأجر قبلی پرداخت کردید و رسید دارید، این بهترین مدرکه.
• اسناد انتقال سرقفلی: اگه سرقفلی رو از مستأجر قبلی خریداری کردید و یه سند رسمی یا عادی انتقال سرقفلی دارید، این سند رو باید ارائه بدید.
• جواز کسب و سوابق فعالیت تجاری: برای اثبات حق کسب و پیشه، مدت زمان فعالیت شما تو اون ملک، اعتبار کسب و کارتون و مشتری هایی که جذب کردید، اهمیت داره. ارائه جواز کسب معتبر و سوابق طولانی فعالیت تو اون محل، می تونه کمک کننده باشه.

امتناع مالک از تنظیم سند رسمی: (اهمیت ارسال اظهارنامه رسمی و نمونه آن)

شما نمی تونید همینجوری پاشید برید دادگاه و بگید مالک سند رسمی نمی ده! باید اول بهش اخطار بدید و نشون بدید که اون حاضر به تنظیم سند نیست. بهترین راه برای این کار، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگستریه.

تو اظهارنامه، شما رسماً از مالک می خواهید که تو یه مدت مشخص (مثلاً 10 روز) برای تنظیم سند رسمی اجاره نامه سرقفلی به دفترخونه ای که شما تعیین می کنید، بیاد. اگه مالک نیومد و یا جواب نداد، اظهارنامه شما میشه یه مدرک محکم برای دادگاه که نشون میده مالک واقعاً از تعهدش شونه خالی کرده.

انقضای مدت اجاره یا عدم وجود اجاره نامه کتبی: (تشریح وضعیت های مختلف)

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی معمولاً تو دو تا حالت پیش میاد:

• عدم وجود اجاره نامه کتبی: یعنی از اول هیچ قرارداد مکتوبی بین شما و مالک نبوده و اجاره تون شفاهی بوده. تو این حالت، شما می خواید رابطه استیجاری و حق سرقفلی تون رو با یه سند رسمی، محکم کنید.
• انقضای مدت اجاره: یعنی اجاره نامه قبلی شما (چه عادی و چه رسمی) تموم شده و مالک حاضر به تمدید یا تنظیم اجاره نامه جدید با قید حق سرقفلی نیست. تو این حالت هم شما می خواید با این دعوا، حقوق خودتون رو حفظ کنید.

تعهد وراث مالک به تنظیم سند: (در صورت فوت مالک اصلی)

اگه خدای نکرده مالک اصلی که باهاش قرارداد داشتید فوت کنه، نگران نباشید! تعهد اون به تنظیم اجاره نامه رسمی سرقفلی، به وراثش منتقل میشه. یعنی شما می تونید همین دعوا رو علیه وراث مالک مطرح کنید. فقط کافیه مدارک مربوط به وراثت رو داشته باشید (مثل گواهی حصر وراثت).

عدم اعتبار قولنامه یا اسناد عادی بدون توافق صریح بر تنظیم سند رسمی: (نکات کلیدی)

یه نکته خیلی مهم دیگه: اگه شما یه قولنامه یا سند عادی برای سرقفلی دارید، باید حواستون باشه که آیا تو اون سند به صراحت اشاره شده که مالک باید سند رسمی اجاره رو تنظیم کنه یا نه. اگه چنین توافق صریحی تو سند عادی نباشه، ممکنه کارتون تو دادگاه سخت بشه. هرچند، با توجه به رویه قضایی و اینکه سرقفلی ماهیتاً نیاز به رسمیت داره، میشه اثبات کرد که قصد طرفین تنظیم سند رسمی بوده، اما بهتره که تو همون سند عادی، به این موضوع به طور واضح اشاره شده باشه.

مراحل گام به گام طرح و پیگیری دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی

رسیدیم به بخش عملیاتی کار. فرض کنید شما همه شرایط رو دارید و تصمیم گرفتید دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی رو مطرح کنید. از اینجا به بعد، دیگه باید قدم به قدم پیش بریم تا به نتیجه برسیم. این مراحل رو با دقت بخونید:

گام اول: جمع آوری مدارک و مستندات

مثل هر پرونده حقوقی دیگه ای، اینجا هم مدارک حرف اول رو می زنه. هرچی مدارک تون کامل تر و محکم تر باشه، شانس موفقیت تون بیشتره.

• مدارک شناسایی خواهان و خوانده: کپی شناسنامه و کارت ملی خودتون (خواهان) و اگه اطلاعاتش رو دارید، کپی مدارک شناسایی مالک (خوانده).
• قرارداد عادی اجاره، رسیدهای پرداخت سرقفلی یا اجاره بها، جواز کسب، شهادت شهود:
  • اگه اجاره نامه کتبی دارید، اصل یا کپی مصدقش رو آماده کنید.
  • رسیدهای پرداخت سرقفلی (اگه پرداخت شده) و اجاره بها.
  • جواز کسب یا پروانه فعالیت به نام شما در اون محل.
  • اگه شاهد دارید، مشخصات کاملشون رو داشته باشید و آماده باشید که تو دادگاه شهادت بدن.
• اظهارنامه رسمی: همونطور که گفتیم، ارسال اظهارنامه به مالک قبل از طرح دعوا خیلی مهمه. کپی برابر اصل اظهارنامه و رسید ابلاغ اون به مالک رو آماده کنید.
• سایر شواهد و قرائن اثبات کننده رابطه استیجاری و حق سرقفلی: هر چیزی که نشون بده شما مستأجر هستید و حق سرقفلی دارید، مثل فاکتورهای تبلیغاتی، قبوض آب و برق و گاز به نام شما برای اون ملک، عکس هایی از محل کسب و کارتون و…

گام دوم: تنظیم و ثبت دادخواست

بعد از جمع آوری مدارک، باید دادخواست رو تنظیم و به دادگاه تقدیم کنید.

• نکات کلیدی در نگارش دادخواست:
  • خواسته دقیق: این مهم ترین قسمته. خواسته شما باید این باشه: «الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی (یا حق کسب و پیشه و تجارت) یک باب مغازه/ملک تجاری به پلاک ثبتی فلان و به آدرس فلان». یادتون باشه که باید همزمان هم اجاره و هم سرقفلی رو بخواید.
  • شرح دلایل و مستندات: تو این قسمت به طور خلاصه و روان توضیح میدید که چرا این دعوا رو مطرح کردید. مثلاً می گید که اجاره نامه عادی دارید، سرقفلی پرداخت کردید، مالک از تنظیم سند رسمی خودداری کرده و اظهارنامه هم ارسال کردید. بعد تمام مدارکی که آماده کردید رو تو قسمت مستندات ذکر می کنید.
• دادگاه صالح: دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملکه. یعنی اگه مغازه تون تو تهرانه، باید به دادگاه عمومی حقوقی تهران مراجعه کنید.
• هزینه های دادرسی: طرح دعوا تو دادگاه هزینه هایی داره که باید پرداخت کنید. این هزینه ها بر اساس ارزش خواسته (مثلاً ارزش اجاره بها و سرقفلی که کارشناس تعیین می کنه) محاسبه میشه. بخشی از این هزینه ها رو همون اول باید پرداخت کنید.
• نمونه دادخواست کامل و قابل ویرایش: بعداً یک نمونه کامل براتون میارم که بتونید ازش استفاده کنید.

گام سوم: روند رسیدگی در دادگاه

بعد از اینکه دادخواست رو ثبت کردید، پرونده وارد مراحل رسیدگی میشه.

• بررسی مدارک و مستندات: قاضی پرونده شما رو بررسی می کنه و اگه مدارک اولیه کامل باشه، نوبت به تعیین وقت رسیدگی میشه.
• جلسات رسیدگی و تبادل لوایح: دادگاه برای شما و مالک وقت رسیدگی تعیین می کنه. تو این جلسات، شما و مالک (یا وکلاتون) میتونید حرفاتون رو بزنید، مدارک جدید ارائه بدید و اگه لازم باشه، لایحه دفاعیه بنویسید و به دادگاه بدید.
• معاینه و تحقیق محلی (در صورت لزوم): گاهی اوقات برای اینکه دادگاه بهتر به واقعیت پی ببره، ممکنه قاضی دستور معاینه محل یا تحقیق محلی رو صادر کنه. یعنی نماینده دادگاه میره محل رو از نزدیک می بینه یا از همسایه ها و کسبه اطراف تحقیق می کنه تا رابطه استیجاری شما رو تایید کنن.
• ارجاع به کارشناسی رسمی دادگستری: این یکی از مهم ترین مراحل این دعواست. دادگاه برای تعیین اجاره بهای روز ملک، شرایط اجاره جدید و حتی مبلغ حق کسب و پیشه (اگه تو قانون 1356 باشه)، پرونده رو به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میده. کارشناس بعد از بررسی ملک و شرایط بازار، یه نظریه میده که همون مبنای حکم دادگاه میشه. هزینه کارشناسی هم معمولاً به عهده خواهان (شما) هست که بعداً می تونید از مالک بگیرید.
• صدور رأی بدوی: بعد از اینکه همه مراحل طی شد و قاضی به نتیجه رسید، رأی اولیه (بدوی) رو صادر می کنه.

گام چهارم: تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی

رأی دادگاه بدوی همیشه قطعی نیست. اگه هر کدوم از طرفین به رأی دادگاه اعتراض داشته باشن، می تونن تو مهلت های قانونی (معمولاً 20 روز) درخواست تجدیدنظر بدن. پرونده میره به دادگاه تجدیدنظر استان و اونجا دوباره بررسی میشه. اگه باز هم به رأی تجدیدنظر اعتراض بشه، تو موارد خاص میشه درخواست فرجام خواهی به دیوان عالی کشور داد.

گام پنجم: اجرای حکم دادگاه

اگه رأی به نفع شما صادر و قطعی شد، تازه میرسیم به اجرای حکم.

• در صورت امتناع مالک: اقدام از طریق اداره ثبت و نماینده دادگاه: اگه مالک با وجود حکم قطعی دادگاه باز هم حاضر به تنظیم سند رسمی اجاره نامه سرقفلی نشد، نگران نباشید! دادگاه بیکار نمی شینه. شما می تونید از اجرای احکام دادگاه بخواید که نماینده دادگاه رو بفرسته دفترخونه و اون نماینده به جای مالک، سند اجاره نامه سرقفلی رو امضا می کنه. یعنی کار شما حتماً انجام میشه.
• در صورت امتناع مستأجر: ضمانت اجرای قانونی (حکم تخلیه): اگه این مالک باشه که از دادگاه خواسته اجاره نامه تنظیم بشه و مستأجر از تنظیم اجاره نامه جدید با شرایط تعیین شده توسط دادگاه (و کارشناس) خودداری کنه، دادگاه می تونه حکم به تخلیه ملک رو صادر کنه. یعنی مستأجر مجبور به تخلیه میشه.

نکات حقوقی مهم و پرتکرار در دعاوی سرقفلی

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی پر از ریزه کاری ها و نکته هاییه که دونستنشون می تونه حسابی بهتون کمک کنه. تو این بخش، به چند تا از مهم ترین و پرتکرارترین این نکات می پردازیم.

تفاوت اساسی سرقفلی (مشمول 56) و حق کسب و پیشه (مشمول 76): (توضیح کامل با مثال)

قبلاً یه اشاره ای به این موضوع کردیم، اما اینجا می خوام با یه مثال ملموس تر تفاوت رو روشن تر کنم:

• سرقفلی (مشمول قانون 1376):

  تصور کنید می رید یه مغازه نوساز رو اجاره کنید. مالک قبل از اینکه کلید رو بهتون بده، میگه «باید 100 میلیون تومن بابت سرقفلی پرداخت کنی.» شما هم این پول رو میدید و یه اجاره نامه رسمی (یا حتی عادی) تنظیم می کنید که توش صراحتاً قید شده مبلغ 100 میلیون بابت سرقفلی پرداخت شده. اینجا اگه یه روزی خواستید برید، مالک باید پول سرقفلی رو (به قیمت روز یا طبق توافق) بهتون پس بده.

  نکته: این نوع سرقفلی فقط با پرداخت وجه در ابتدای قرارداد (یا در زمان انتقال از مستأجر قبلی) به وجود می آد و اگه پولی پرداخت نشه، خبری از سرقفلی نیست.

• حق کسب و پیشه (مشمول قانون 1356):

  حالا فرض کنید تو سال 1350 یه مغازه رو اجاره کردید، اون موقع چیزی به اسم سرقفلی ندادید. اما سال هاست تو اونجا لوازم یدکی می فروشید، مشتری های زیادی پیدا کردید و کسب و کارتون حسابی رونق گرفته. طبق قانون 1356، این رونق و اعتباری که شما برای اون محل ایجاد کردید، برای شما «حق کسب و پیشه و تجارت» به وجود میاره. حالا اگه مالک بخواد شما رو بیرون کنه، باید بابت این حقتون، مبلغی رو بهتون پرداخت کنه که کارشناس دادگستری تعیین می کنه.

  نکته: این حق، بدون پرداخت وجه اولیه و به مرور زمان و با فعالیت مستأجر به وجود می آد. اجاره نامه های قدیمی (قبل از 1376) معمولاً مشمول این قانون میشن.

پس مهم اینه که اجاره نامه شما مربوط به قبل از سال 1376 هست یا بعد از اون و آیا مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کردید یا نه.

چگونگی تعیین اجاره بها در اجاره نامه جدید سرقفلی: (نقش کارشناس)

همونطور که قبلاً گفتیم، اگه تو دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی، اجاره بها مورد اختلاف باشه، دادگاه پرونده رو به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میده. کارشناس چیکار می کنه؟

ایشون میره ملک رو از نزدیک می بینه، موقعیتش رو بررسی می کنه، عرف بازار منطقه رو در نظر می گیره، اجاره بهای ملک های مشابه تو همون اطراف رو استعلام می کنه و در نهایت، یه اجاره بهای منصفانه رو برای ملک شما تعیین می کنه. معمولاً این اجاره بها به روز خواهد بود. نظر کارشناس برای دادگاه خیلی مهمه و معمولاً دادگاه بر اساس همین نظر، حکم صادر می کنه. البته شما می تونید به نظر کارشناس اعتراض کنید و از دادگاه بخواید که پرونده رو به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع بده.

آیا سرقفلی قابل تبدیل به مالکیت عین است؟ (پاسخ قاطع و توضیح استثنائات)

یه سوال پرتکرار و خیلی مهم: آیا میشه سرقفلی رو به مالکیت خود ملک تبدیل کرد؟

پاسخ قاطع: خیر! سرقفلی و حق کسب و پیشه، فقط یه حقه برای ادامه فعالیت تو اون ملکه یا دریافت مبلغی در ازای تخلیه. این حقوق به هیچ وجه به معنی مالکیت عین (خود) ملک نیستن. شما با داشتن سرقفلی، مالک منافع (حق استفاده) ملک هستید، نه مالک خود ملک.

اما استثنائات (یا بهتره بگیم روش های تبدیل): تنها راهی که می تونید مالک عین ملک بشید، اینه که با مالک به توافق برسید و خود ملک رو ازش بخرید. یعنی باید یه قرارداد خرید و فروش جداگانه با مالک ببندید و سند مالکیت رو رسماً به نام خودتون بزنید. سرقفلی به خودی خود، تبدیل به مالکیت نمیشه.

حق انتقال سرقفلی به غیر: (شرایط، محدودیت ها و چگونگی ذکر آن در اجاره نامه)

یکی دیگه از حقوق مهم مستأجر سرقفلی دار، حق انتقال سرقفلی به شخص دیگه اس. اما این حق، همیشه مطلق نیست و محدودیت هایی داره:

• شرایط: اگه تو اجاره نامه شما حق انتقال به غیر (فروش سرقفلی) قید شده باشه، شما می تونید سرقفلی رو به هر کسی که خواستید منتقل کنید.
• محدودیت ها: اما اگه تو اجاره نامه شما همچین حقی قید نشده باشه، یا حتی قید شده باشه که حق انتقال به غیر رو ندارید، دیگه نمی تونید سرقفلی رو به راحتی به کس دیگه ای بفروشید. تو این حالت اگه بخواید منتقل کنید، باید از دادگاه «تجویز انتقال منافع به غیر» رو بگیرید و دادگاه بعد از بررسی و ارزیابی ملک، به شما اجازه میده که سرقفلی رو منتقل کنید.
• چگونگی ذکر آن در اجاره نامه: بهترین کار اینه که تو همون اجاره نامه رسمی سرقفلی، به صراحت قید بشه که مستأجر «حق انتقال سرقفلی به غیر را با حق دریافت سرقفلی جدید و بدون اجازه مالک دارد» یا «حق انتقال منافع به غیر را با رضایت کتبی مالک دارد».

سرقفلی در املاک اوقافی و دولتی: (وضعیت خاص)

املاک اوقافی و دولتی یه داستان جدا دارن. تو این املاک، معمولاً مالکیت عین ملک رو نمی تونید به دست بیارید و فقط حق استفاده از منافع رو دارید. سرقفلی در این املاک هم وجود داره، اما ممکنه قواعد و مقررات خاص خودش رو داشته باشه. مثلاً برای انتقال یا تمدید اجاره، علاوه بر اداره اوقاف یا نهاد دولتی، ممکنه نیاز به مجوزهای دیگه ای هم باشه. اینجور پرونده ها معمولاً پیچیده ترن و بهتره حتماً از وکیل متخصص کمک بگیرید.

عواقب عدم تنظیم اجاره نامه رسمی سرقفلی: (ریسک ها و مشکلات حقوقی برای مستأجر و مالک)

اگه با وجود پرداخت سرقفلی، اجاره نامه رسمی تنظیم نکنید، برای هر دو طرف دردسرساز میشه:

• برای مستأجر:
  • عدم امکان اثبات حق: اثبات پرداخت سرقفلی و وجود حق کسب و پیشه تو دادگاه خیلی سخت میشه.
  • ریسک تخلیه: ممکنه مالک به راحتی بتونه شما رو بدون پرداخت حق و حقوق از ملک بیرون کنه.
  • عدم امکان انتقال: نمی تونید سرقفلی رو به کس دیگه منتقل کنید یا مجبورید با دردسر و هزینه زیاد این کار رو انجام بدید.
  • اختلافات مالی: همیشه سر اجاره بها و سایر شرایط با مالک اختلاف خواهید داشت.
• برای مالک:
  • طولانی شدن دعاوی: اگه مستأجر ادعای حق سرقفلی کنه و سند رسمی نباشه، پرونده تو دادگاه طولانی و فرسایشی میشه.
  • ابهام در وضعیت حقوقی ملک: مالک هم نمی دونه دقیقاً چه حقوق و تعهداتی در قبال مستأجر داره.
  • عدم شفافیت: عدم وجود سند رسمی، وضعیت ملک رو برای معاملات آتی (مثل فروش ملک) مبهم می کنه.

نقش و اهمیت وکیل متخصص سرقفلی: (چرا باید از وکیل کمک بگیرید؟)

اگه این همه پیچیدگی و نکته رو خوندید و سرتون گیج رفت، کاملاً طبیعیه! پرونده های سرقفلی، از جمله دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی، جزو تخصصی ترین دعاوی حقوقی هستن و نیاز به دانش حقوقی بالا و تجربه کافی دارن.

چرا باید از وکیل متخصص سرقفلی کمک بگیرید؟

• دانش تخصصی: وکیل متخصص به تمام مواد قانونی، آرای وحدت رویه، رویه های قضایی و جزئیات مربوط به قوانین 1356 و 1376 مسلطه.
• جمع آوری و تنظیم مدارک: وکیل می دونه چه مدارکی لازمه، چطور اونا رو جمع آوری و تنظیم کنه و چطور اظهارنامه و دادخواست رو بنویسه که بهترین نتیجه رو بگیرید.
• حضور در جلسات دادگاه: وکیل می تونه به بهترین شکل از حقوق شما تو دادگاه دفاع کنه، لایحه بنویسه و پاسخ سوالات قاضی و کارشناس رو بده.
• جلوگیری از اشتباهات: یه اشتباه کوچیک تو این پرونده ها می تونه هزینه های زیادی براتون داشته باشه. وکیل از بروز این اشتباهات جلوگیری می کنه.
• صرفه جویی در زمان و هزینه: با کمک وکیل، پرونده شما با سرعت و دقت بیشتری پیش میره و از هزینه های اضافی و طولانی شدن روند دادرسی جلوگیری میشه.

خلاصه اینکه، اگه تو چنین موقعیتی قرار گرفتید، هرگز بدون مشورت با یه وکیل متخصص سرقفلی قدمی برندارید.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی

همونطور که قول دادیم، اینجا یه نمونه دادخواست براتون میارم که می تونه راهنمای خوبی باشه. البته، یادتون باشه که هر پرونده شرایط خاص خودش رو داره و بهتره این دادخواست رو با مشورت وکیل تنظیم کنید.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

موضوع دادخواست: الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی (یا حق کسب و پیشه و تجارت) یک باب مغازه/ملک تجاری.

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان] نام پدر: [نام پدر خواهان] کد ملی: [کد ملی خواهان] نشانی: [آدرس کامل خواهان] شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده/مالک] نام پدر: [نام پدر خوانده/مالک] کد ملی: [کد ملی خوانده/مالک] نشانی: [آدرس کامل خوانده/مالک]

خواسته:

1. الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی (یا حق کسب و پیشه و تجارت) شش دانگ یک باب مغازه/ملک تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی و شماره قطعه] با جمیع توابع و لواحق شرعی و عرفی، و تعیین اجاره بهای ماهانه طبق نظریه کارشناس رسمی دادگستری.
2. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و سایر هزینه های قانونی از خوانده.

دلایل و مستندات:

1. تصویر مصدق [قرارداد عادی اجاره / مبایعه نامه سرقفلی] مورخ [تاریخ قرارداد].
2. تصویر مصدق [رسیدهای پرداخت سرقفلی / رسیدهای پرداخت اجاره بها].
3. تصویر مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] و تائیدیه ابلاغ آن به خوانده.
4. تصویر مصدق جواز کسب شماره [شماره جواز کسب] صادره از [نام اتحادیه] به نام خواهان.
5. تصویر مصدق مدارک شناسایی خواهان.
6. شهادت شهود (در صورت وجود).
7. استعلام ثبتی.
8. سایر قرائن و امارات موجود در پرونده (مانند فاکتورهای تبلیغاتی، قبوض انشعابات).

شرح دادخواست:

ریاست محترم،

اینجانب [نام خواهان] به موجب [قرارداد عادی اجاره / مبایعه نامه سرقفلی] مورخ [تاریخ قرارداد]، شش دانگ یک باب مغازه/ملک تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم/مورث خوانده به صورت [اجاره / با پرداخت مبلغ سرقفلی] در تصرف گرفته و از تاریخ مذکور مشغول به فعالیت صنفی [نوع فعالیت] در آن هستم.

همانطور که از [قرارداد / رسیدهای پرداخت / سوابق فعالیت] مستفاد می گردد، [اینجانب مبلغ [مبلغ] ریال بابت سرقفلی/حق کسب و پیشه و تجارت به خوانده پرداخت نموده ام / رابطه استیجاری معتبر بین ما برقرار است و حق کسب و پیشه برای اینجانب ایجاد شده است].

علی رغم توافق اولیه/صراحت قانون/پذیرش عرف، و با توجه به انقضای مدت اجاره و اصرار اینجانب بر تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی، متأسفانه خوانده محترم از انجام تعهد خود و حضور در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی امتناع می ورزند. اینجانب قبل از طرح دعوا، با ارسال اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] از خوانده خواستم که به تعهد خود عمل نمایند، اما ایشان همچنان از تنظیم سند رسمی خودداری می کنند.

عدم تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی، نه تنها حقوق قانونی اینجانب را در معرض تضییع قرار می دهد، بلکه باعث ایجاد ابهام و مشکلات فراوان در ادامه فعالیت صنفی اینجانب گردیده است. لذا با تقدیم این دادخواست و استناد به مواد 7 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و همچنین مواد مربوط به تعهدات قراردادی در قانون مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی به نام اینجانب و نیز محکومیت ایشان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی از محضر دادگاه محترم را استدعا دارم.

با تشکر و احترام

نام و نام خانوادگی خواهان: [نام کامل خواهان]

امضاء:

تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نتیجه گیری

تا اینجا حسابی در مورد الزام به تنظیم اجاره نامه سرقفلی صحبت کردیم، از مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه گرفته تا ریزه کاری های قانونی، مراحل طرح دعوا و نکته های مهمی که باید بدونید. این موضوع، یه جورایی نقطه عطف تو روابط بین موجر و مستأجر اماکن تجاریه و می تونه آینده کسب و کار شما رو حسابی تحت تأثیر قرار بده.

یادتون باشه، هدف اصلی از این دعوا اینه که حقوق مستأجر که سال ها زحمت کشیده و سرمایه گذاشته، به رسمیت شناخته بشه و با یه سند رسمی محکم، خیالش از بابت ادامه فعالیتش تو اون محل راحت بشه. از اون طرف هم، مالک با تنظیم سند رسمی، تکلیف خودش و مستأجر رو روشن می کنه و از ورود به اختلافات پیچیده و طولانی جلوگیری می کنه.

پیچیدگی های قوانین، رویه های قضایی و جزئیات مربوط به این نوع دعاوی، می تونه هر کسی رو گیج کنه. به همین خاطر، اگه تو چنین شرایطی هستید، بهترین و عاقلانه ترین کار اینه که قبل از هر اقدامی، با یه وکیل متخصص سرقفلی مشورت کنید. یه وکیل باتجربه می تونه با دانش و مهارتش، شما رو از سردرگمی نجات بده، پرونده تون رو به بهترین شکل ممکن پیگیری کنه و کمک کنه تا به حقتون برسید.

پس، اگه احساس می کنید حقتون پایمال شده یا نیازمند رسمی کردن سند سرقفلی هستید، وقت رو از دست ندید. آگاهانه و هوشمندانه عمل کنید تا هم از منافعتون دفاع کرده باشید و هم مسیر قانونی رو به درستی طی کنید.